Wohnungskauf in Österreich nach Scharia-Grundsätzen

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Welche islamischen Modelle gibt es für Wohneigentum?

Weltweit dominieren drei Strukturen. Murabaha: Der Finanzierer kauft die Wohnung und verkauft sie mit fixem Aufschlag weiter. Ijara: Er besitzt und vermietet sie, oft mit späterer Übertragung. Abnehmende Musharaka: Käufer und Finanzierer sind Miteigentümer, der Käufer erwirbt schrittweise die Anteile.

Warum diese Modelle Riba vermeiden

In allen drei Fällen verdient der Finanzierer am Besitz oder Verkauf eines realen Guts, nicht am Verleihen von Geld. Er trägt Eigentumsrisiko und darf den vereinbarten Preis bei Verzug nicht erhöhen. Mieten dürfen nur nach einer vorab fixierten Formel angepasst werden.

Für die Praxis heißt das: Der Finanzierer muss im Grundbuch oder zumindest vertraglich Eigentümer sein, Versicherung und große Instandhaltung grundsätzlich mittragen und darf keine Zinsen auf ausstehende Beträge verrechnen. Verzugsentgelte werden üblicherweise gespendet.

Hürden im österreichischen Liegenschaftsrecht

Eine Murabaha bedeutet zwei Übertragungen derselben Liegenschaft. Jeder Erwerb unterliegt grundsätzlich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr, und das österreichische Recht sieht keine Begünstigung für islamische Strukturen vor. Die doppelten Kosten machen die Murabaha meist unwirtschaftlich.

Bei Eigentumswohnungen kommt eine weitere Hürde hinzu. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist die gemeinsame Eigentümerpartnerschaft an einem Objekt zwei natürlichen Personen vorbehalten, sodass eine Bank nicht einfach gemeinsam mit dem Käufer Eigentümerin einer Wohnung werden kann.

Steuern und Gebühren beim normalen Kauf

Jeder Käufer zahlt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Eigentum und bei einem Bankkredit 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts. Eine befristete Befreiung für den Hauptwohnsitz bis 500.000 Euro galt für Anträge bis 30. Juni 2026.

Hinzu kommen Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notar oder Anwalt sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Wer eine Wohnung im Wohnungseigentum kauft, sollte zudem Rücklage, Betriebskosten und anstehende Sanierungen aus den Unterlagen der Hausverwaltung prüfen.

Wer finanziert in Österreich islamisch?

Derzeit niemand. Keine österreichische Bank und keine Bausparkasse bietet einen Wohnkredit mit Scharia-Zertifikat an. Die KT Bank AG in Frankfurt finanziert laut eigener FAQ ausschließlich Immobilien in Deutschland, und keine andere Islamic Bank aus der EU bewirbt Wohnfinanzierung in Österreich.

Aufsicht und Vergaberegeln

Die FMA beaufsichtigt die Banken, die OeNB analysiert Risiken am Wohnimmobilienmarkt. Die KIM-Verordnung setzte ab 2022 verbindliche Grenzen und lief am 30. Juni 2025 aus. Ein FMA-Rundschreiben empfiehlt seither höchstens 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit.

Das HIKrG regelt Hypothekarkreditverträge mit Verbrauchern, einschließlich Informationspflichten und Kreditwürdigkeitsprüfung. Ein künftiges islamisches Wohnprodukt für österreichische Verbraucher müsste diese Vorgaben und die FMA-Empfehlungen erfüllen, unabhängig von seiner Vertragsform.

Realistische Wege für muslimische Käufer

Üblich sind das Ansparen des vollen Kaufpreises, zinsfreie Familiendarlehen (Qard Hasan) und die Wohnbauförderung des Bundeslandes, die in manchen Ländern auch Zuschüsse umfasst. Andere mieten bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung und nutzen nach einer Mindestdauer die gesetzliche Kaufoption.

Der Mietkauf über eine Gemeinnützige ähnelt der Ijara: Mieter leisten einen Finanzierungsbeitrag und Miete und können die Wohnung später erwerben. Geförderte Darlehen mit niedrigem Zinssatz beurteilen Gelehrte unterschiedlich, daher empfiehlt sich ein individuelles Gutachten.

Schritt für Schritt zum Eigenheim ohne klassischen Kredit

1. Gesamtbudget berechnen: Kaufpreis plus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbuchgebühr, Notar oder Anwalt und Maklerprovision.
2. Eigenmittel, Familiendarlehen und mögliche Zuschüsse des Bundeslandes vollständig auflisten und mit dem Budget abgleichen.
3. Die Bedingungen der Wohnbauförderung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags prüfen.
4. Bei großer Finanzierungslücke eine gemeinnützige Mietwohnung mit Kaufoption als Zwischenlösung in Betracht ziehen.
5. Den Kaufvertrag von Notar oder Anwalt als Treuhänder für die Zahlung errichten lassen.
6. Das Eigentum im Grundbuch eintragen lassen und alle Familiendarlehen mit Betrag und Rückzahlungsplan schriftlich dokumentieren.

Typische Kosten und Unterlagen

Häufige Fehler

• Annehmen, die deutsche KT Bank finanziere eine Wohnung in Wien, Graz oder Salzburg.
• Eine zweistufige Murabaha planen, ohne die zweite Grunderwerbsteuer einzurechnen.
• Miteigentum mit einem familienfremden Investor ohne Rechtsberatung zum WEG eingehen.
• Fristen der Wohnbauförderung versäumen, weil der Kaufvertrag zu früh unterschrieben wurde.
• Familiendarlehen nicht dokumentieren, was Streit und Fragen zur Geldwäscheprüfung auslöst.

Ist ein islamischer Wohnkredit für Österreich geplant?

Angekündigt hat ihn keine Bank. Die BAWAG P.S.K. führte laut Medienberichten 2016 ein zinsfreies Konto ein, weitete es aber nicht auf Wohnfinanzierung aus. Ein künftiges Angebot käme am ehesten von einer Islamic Bank mit EU-Pass.

Hilft eine deutsche Islamic Bank bei einem Umzug?

Die KT Bank finanziert nur Objekte in Deutschland und erwartet einen Wohnsitz oder eine Beschäftigung dort. Wer von Österreich aus in Deutschland kauft, kann anfragen, muss aber mit Prüfung von SCHUFA-Daten, Einkommen und Aufenthaltsstatus rechnen.

Ist Wohnbauförderung mit der Scharia vereinbar?

Zuschüsse sind unbedenklich. Geförderte Darlehen mit niedrigem oder ohne Zinssatz sind umstritten: Manche Gelehrte akzeptieren sie als öffentliche Unterstützung, andere lehnen jeden Zins ab. Die Bedingungen unterscheiden sich je Bundesland, daher vorab die genauen Konditionen einholen.

Wie funktioniert der Mietkauf bei Gemeinnützigen?

Mieter vieler geförderter Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen leisten einen Finanzierungsbeitrag und erhalten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz nach einer Mindestmietdauer eine Kaufoption. Der Kaufpreis folgt gesetzlichen Regeln, was diesen Weg zu einer praktischen, Ijara-ähnlichen Lösung macht.

Gelten die Vergabegrenzen auch ohne Kredit?

Nein. Die FMA-Empfehlungen betreffen Bankkredite. Wer aus Ersparnissen und Familienkapital kauft, unterliegt keinen Grenzen für Beleihung oder Schuldendienst, doch Notare und Banken prüfen weiterhin die Herkunft der Mittel nach den Geldwäschevorschriften.

Einen realistischen Zeitplan aufstellen

Eigenmittel und Familienkapital aufzubauen dauert oft Jahre. Wer sich früh für geförderte Wohnungen vormerkt, die Förderregeln der Länder vergleicht und Ersparnisse in schariakonform gefilterten Produkten hält, kann später mit wenig oder ohne Schulden kaufen.

Wer dennoch Fremdkapital braucht, sollte schriftliche Konditionen und ein Scharia-Gutachten einholen und regelmäßig prüfen, ob eine Islamic Bank aus der EU inzwischen über ihren Pass im FMA-Register Kunden in Österreich bedient.