Gewerbeimmobilien in Deutschland schariakonform finanzieren

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Wie ein schariakonformer Immobilienkauf aufgebaut ist

Meist kommt die Murabaha zum Einsatz: Der Finanzierer erwirbt den Vermögenswert oder eine an das Geschäft gekoppelte Ware und verkauft ihn mit einem vereinbarten Aufschlag an das Unternehmen weiter. Der Kaufpreis steht bei Unterzeichnung fest und wird in Raten gezahlt.

Theoretisch gibt es Alternativen. Die Ijara, ein Mietvertrag mit anschließendem Eigentumsübergang, und die abnehmende Musharaka, bei der der Kunde den Anteil der Bank schrittweise übernimmt, sind am Golf und in Großbritannien verbreitet, für deutsche Firmenkunden aber selten.

Warum der Aufschlag kein Zins ist

Islamische Rechtsgelehrte akzeptieren die Murabaha, weil die Bank etwas verkauft, das ihr zumindest kurz gehört hat, und dabei das Eigentumsrisiko trägt. Der Gewinn ist eine einmal vereinbarte Handelsspanne und kann bei Verzug weder steigen noch sich verzinsen.

Grunderwerbsteuer und weitere rechtliche Fragen

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, derzeit zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in mehreren Ländern. Kauft eine Bank das Gebäude und veräußert es anschließend weiter, können zwei steuerpflichtige Erwerbsvorgänge entstehen.

Diese doppelte Belastung ist ein Grund, weshalb deutsche Anbieter den Direkterwerb der Immobilie durch die Bank meiden und stattdessen Warenmurabaha (Tawarruq) oder Vollmachtsmodelle nutzen. Das Unternehmen erwirbt dann selbst, wird im Grundbuch eingetragen und bestellt eine Grundschuld als Sicherheit.

Worauf die Aufsicht achtet

Nach dem Kreditwesengesetz (KWG) ist die Gewährung von Gelddarlehen ein erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft. Einlagenkreditinstitute erhalten ihre Zulassung von der Europäischen Zentralbank im Zusammenwirken mit der BaFin, die laufende Aufsicht und Prüfungen übernimmt vielfach die Deutsche Bundesbank.

Anbieter islamischer Gewerbeimmobilienfinanzierung in Deutschland

Die einzige voll lizenzierte islamische Bank im Land ist die KT Bank AG in Frankfurt am Main, die ihre BaFin-Erlaubnis im Mai 2015 erhielt. Sie gehört zur Kuveyt-Türk-Gruppe, deren Mehrheitsaktionär das Kuwait Finance House ist, und unterhält Filialen in Berlin, Frankfurt, Köln und München.

Die KT Bank bietet eine ImmobilienFinanzierung Business für den Kauf bestehender Gewerbeimmobilien in Deutschland an und nennt Bürogebäude, Arztpraxen, Lagerhallen und Gewerbeflächen. Die Produktseite verweist auf ein islamrechtliches Gutachten, veröffentlicht aber keine Laufzeiten, Beleihungsgrenzen oder Höchstbeträge.

Förderbanken und ihre Grenzen

Die KfW sowie Landesförderinstitute wie NRW.BANK, L-Bank oder LfA Förderbank Bayern finanzieren betriebliche Investitionen zu vergünstigten Konditionen, meist über die Hausbank. Es handelt sich um verzinste Darlehen, die auch bei niedrigem Satz nicht schariakonform sind.

Immobilienleasing als praktische Alternative

Einige deutsche Leasinggesellschaften bieten Immobilienleasing an: Der Leasinggeber bleibt Eigentümer, das Unternehmen zahlt Raten und erhält oft eine Kaufoption. Wirtschaftlich ähnelt das der Ijara, die Verträge sind jedoch konventionell und enthalten meist zinsbasierte Kalkulationen ohne Schariaprüfung.

Ehrliche Grenzen des Marktes

Mit nur einer islamischen Bank und ohne islamische Fenster bei deutschen Geschäftsbanken ist die Auswahl gering. Größere Vorhaben, Projektentwicklungen oder Portfolios erfordern meist Banken aus den Golfstaaten, der Türkei oder Großbritannien, was Rechts- und Beratungskosten deutlich erhöht.

Hinzu kommt, dass die KT Bank für ihr Firmenkundengeschäft keine Konditionen veröffentlicht. Unternehmen sollten deshalb mehrere Angebote einholen, die Gesamtkosten mit einer konventionellen Finanzierung vergleichen und die Schariakonformität anhand des vorgelegten Gutachtens selbst prüfen.

Schritt für Schritt bis zur Grundbucheintragung

Der folgende Ablauf entspricht einer typischen warenbasierten Kaufpreisfinanzierung für ein Bestandsgebäude, bei der Bankzusage, notarieller Vertrag und Eintragung der Sicherheit beim zuständigen Grundbuchamt ineinandergreifen.

1. Aktuelle Jahresabschlüsse, Businessplan und Exposé des Objekts zusammenstellen, bei vermieteten Flächen auch die Mieterliste.
2. Ein unverbindliches Angebot beim Firmenkundenteam der KT Bank oder einem anderen islamischen Finanzierer einholen und nach der Vertragsart fragen.
3. Wertgutachten und rechtliche Prüfung beauftragen, einschließlich Grundbuchauszug, Baugenehmigungen und bestehender Belastungen.
4. Den Kaufpreis mit dem Verkäufer verhandeln und den Kaufvertrag durch einen Notar entwerfen lassen.
5. Den Finanzierungsvertrag samt Murabaha- oder Tawarruq-Unterlagen und Grundschuldbestellung unterzeichnen.
6. Den notariellen Kaufvertrag beurkunden und die Grunderwerbsteuer nach dem Bescheid des Finanzamts zahlen.
7. Den Kaufpreis über den Finanzierer nach Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlen und die Eigentumsumschreibung abwarten.

Übliche Kosten und Unterlagen

Die Angaben unten sind gesetzlich festgelegt oder marktüblich. Gewinnaufschläge und Gebühren der Banken werden individuell kalkuliert und sollten anhand des gesamten Verkaufspreises verglichen werden, nicht nur anhand eines genannten Prozentsatzes.

Häufige Fehler und Ablehnungsgründe

Anträge auf Gewerbeimmobilienfinanzierung scheitern oder verzögern sich häufig aus Gründen, die sich mit besserer Vorbereitung und klarer Abstimmung zwischen Unternehmen, Finanzierer und Notariat vermeiden lassen.

• Zu wenig Eigenkapital oder ein Cashflow, der die geplanten Raten nicht trägt.
• Eine Struktur ohne Steuerberatung, die doppelte Grunderwerbsteuer auslöst.
• Beurkundung des Kaufvertrags vor der endgültigen Finanzierungszusage.
• Mieter oder Nutzungen, die das Schariascreening nicht bestehen, etwa Alkoholhandel oder Glücksspiel.
• Unvollständige oder veraltete betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) und fehlende Steuerbescheide.

Kann eine GmbH die Gewerbeimmobilienfinanzierung der KT Bank nutzen?

Die Firmenkundenprodukte der KT Bank richten sich allgemein an Unternehmen und Selbstständige, die öffentliche Produktseite schließt keine Rechtsform aus. Ob eine GmbH, UG oder Personengesellschaft finanziert wird, prüft die Bank jedoch im Einzelfall, eine Bestätigung muss direkt von ihr kommen.

Sind KfW-Programme jemals schariakonform?

Kein Programm der KfW oder der Landesförderbanken ist als islamischer Vertrag ausgestaltet. Die Darlehen sind verzinst und werden über Hausbanken vergeben. Manche muslimische Unternehmer nutzen sie nach persönlicher Beratung durch Gelehrte, zertifiziert sind sie aber nicht.

Gehört das Gebäude während der Laufzeit der Bank?

Bei den in Deutschland üblichen warenbasierten Strukturen wird das Unternehmen in der Regel mit Vollzug als Eigentümer eingetragen, die Bank sichert sich über eine Grundschuld ab. Bei einer echten Ijara bliebe dagegen der Leasinggeber bis zur letzten Zahlung Eigentümer.

Was passiert bei verspäteten Raten?

Islamische Verträge verbieten meist einen zusätzlichen Gewinn wegen Verzugs. Banken können stattdessen einen festen Betrag verlangen, der gespendet wird, sowie tatsächlich entstandene Kosten. Für die Grundschuld gelten dennoch die deutschen Vollstreckungs- und Insolvenzregeln.

Ist der Gewinnaufschlag steuerlich absetzbar?

Finanzierungskosten sind für Unternehmen grundsätzlich Betriebsausgaben. Wie ein Murabaha-Aufschlag behandelt wird, auch bei der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung, sollte vor Vertragsschluss mit einer Steuerberatung geklärt werden, da die Finanzverwaltung auf den wirtschaftlichen Gehalt abstellt.