Wohneigentum ohne verzinste Hypothek in der Schweiz: Möglichkeiten und Grenzen

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Wie würde eine islamische Wohnfinanzierung funktionieren?

Im Ausland dominieren drei Modelle. Bei der degressiven Musharaka sind Bank und Käufer Miteigentümer, der Käufer übernimmt schrittweise die Anteile und mietet jene der Bank. Die Ijara muntahia bittamlik vermietet mit Eigentumsübergang, die Murabaha verkauft mit Aufschlag.

In allen Fällen trägt die Bank ein Eigentümerrisiko und erhält eine Miete oder Marge auf einem realen Vermögenswert. Der Kunde zahlt keinen Zins auf geliehenes Geld, und Preis oder Mietformel werden im Vertrag festgelegt.

Welche Hürden setzt das Schweizer Recht?

Jede Eigentumsübertragung erfordert eine öffentliche Beurkundung und einen Eintrag im Grundbuch. Die Kantone erheben Handänderungssteuern von 1 bis 3,3 Prozent des Preises oder zumindest Gebühren, sodass ein Kauf durch die Bank mit Weiterverkauf eine doppelte Belastung riskiert.

Zudem begünstigt das Steuerrecht die Hypothek: Schuldzinsen sind vom Einkommen abziehbar, während die Abzugsfähigkeit einer Miete an die Bank oder einer Murabaha-Marge nicht gesichert ist. Ein Sonderregime für islamische Finanzierungen kennt das Schweizer Recht nicht.

Welche Eigenmittelregeln gelten?

Die von der FINMA anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, gültig seit dem 1. Januar 2025, verlangen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule. In der Praxis fordern Banken insgesamt 20 Prozent Eigenmittel.

Die Schuld muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Für die Tragbarkeit rechnen Banken zudem mit einem kalkulatorischen Zinssatz deutlich über dem Marktzins sowie mit pauschalen Unterhaltskosten.

Welches Angebot gibt es tatsächlich?

Keine Schweizer Bank veröffentlicht eine Wohn-Musharaka oder Wohn-Ijara. Die Faisal Private Bank, 2006 in Genf als erste islamische Bank des Landes eröffnet, betreute vermögende Kundschaft und wurde ab 2012 in ein Family Office umgewandelt.

Die Habib Bank AG Zürich nennt eine Immobilienfinanzierung unter ihren Kreditleistungen sowie islamische Sirat-Konten, stellt diese Finanzierung aber nicht als Scharia-konform dar. Vor jeder Verpflichtung sollte die genaue Struktur deshalb schriftlich erfragt werden.

Welche Alternativen sind konkret?

Am konformsten ist der Barkauf oder eine minimale Schuld dank höherer Eigenmittel. Manche Familien kaufen gemeinsam als Miteigentümer oder Gesamteigentümer, jedes Mitglied ohne Darlehen, mit einer notariellen Vereinbarung zu Ausstieg und Erbfolge.

Eine weitere Lösung ist, Mieter zu bleiben, in konforme Anlagen zu sparen und später mit grösseren Eigenmitteln zu kaufen. Das vermeidet Zins, verlangt aber, die Entwicklung der Immobilienpreise zu verfolgen, die in den Regionen Genf und Zürich hoch sind.

Wohnbaugenossenschaften als prüfenswerter Weg

Rund 1300 Genossenschaften und gemeinnützige Bauträger bewirtschaften in der Schweiz über 174 000 Wohnungen. Mitglieder erwerben Anteilscheine und zahlen eine Kostenmiete, ohne selbst eine Hypothek aufzunehmen.

Die Genossenschaft finanziert sich allerdings selbst mit konventionellen Darlehen, was manche Gelehrte akzeptieren, da das Mitglied nicht Schuldner ist. Der Dachverband Wohnbaugenossenschaften Schweiz informiert über bestehende Genossenschaften und die Voraussetzungen einer Mitgliedschaft.

2. und 3. Säule für die Eigenmittel nutzen

Das Pensionskassenguthaben kann für selbst bewohntes Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden, bei einem Vorbezug ab 20 000 Franken. Der Betrag wird separat besteuert und vermindert die künftigen Altersleistungen.

Auch die Säule 3a kann für selbst genutztes Wohneigentum bezogen werden. Da die 10-Prozent-Regel nur die 2. Säule ausschliesst, können diese Guthaben zu den harten Eigenmitteln zählen, was sie für einen möglichst schuldenfreien Kauf wertvoll macht.

Schritte zum Kauf mit möglichst wenig Schulden

Der folgende Ablauf passt zu einem Haushalt mit Wohnsitz in der Schweiz, der eine konventionelle Hypothek vermeiden oder auf ein Minimum beschränken will und zuerst eigene sowie familiäre Mittel einsetzt.

1. Verfügbare Mittel berechnen: Ersparnisse, konforme Wertschriften, Säule 3a, Pensionskasse und schriftlich geregelte Familienhilfe.
2. Einen Höchstpreis festlegen, der einen Barkauf oder eine sehr kleine Schuld erlaubt.
3. Beim Kanton Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariatskosten abklären.
4. Bei gemeinsamem Kauf Miteigentumsvereinbarung und Ausstiegsregeln notariell festhalten.
5. Die kontaktierte Bank schriftlich fragen, ob eine konforme Struktur möglich ist, mit Vertragsbeschrieb.
6. Den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag unterzeichnen und die Übertragung im Grundbuch eintragen lassen.
7. Liegenschaft, Eigenmietwert und Vermögen in der kantonalen Steuererklärung deklarieren.

Kosten und Unterlagen im Überblick

Die Kosten unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton; national veröffentlicht sind nur die Eigenmittelschwellen und die Spanne der Handänderungssteuern. Die Tabelle fasst die wichtigsten Posten zusammen.

Häufige Fehler vermeiden

Schwierigkeiten entstehen meist bei der Zusammenstellung der Eigenmittel und der Abklärung kantonaler Regeln, lange vor der Unterzeichnung beim Notariat.

• Pensionskassengeld zu den harten 10 Prozent Eigenmitteln zählen, die Banken verlangen.
• Handänderungssteuer, Notariatskosten und Grundbuchgebühren im Budget vergessen.
• Eine Reservation mit Anzahlung unterschreiben, bevor die Finanzierung geklärt ist.
• Gemeinsam kaufen ohne schriftliche Regelung zu Anteilen, Ausstieg und Erbfolge.
• Die Lex Koller übersehen, wenn man keinen Wohnsitz in der Schweiz hat.

Dürfen Ausländerinnen und Ausländer Wohneigentum kaufen?

Staatsangehörige der EU und EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C kaufen wie Schweizer. Andere Ausländer und Personen ohne Wohnsitz unterstehen dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, der Lex Koller.

Wie lässt sich eine unvermeidbare Hypothek schnell abbauen?

Die direkte Amortisation senkt die Schuld und damit die Zinslast. Die Bedingungen sind jedoch zu prüfen: Eine Festhypothek sieht oft eine Vorfälligkeitsentschädigung vor, während eine SARON-Hypothek je nach Bank mehr Flexibilität bietet.

Kann eine ausländische islamische Bank eine Schweizer Liegenschaft finanzieren?

Für Privatpersonen ist kein Angebot dokumentiert. Islamische Banken in Grossbritannien oder am Golf finanzieren Liegenschaften im eigenen Rechtsraum, und eine ausländische Bank müsste zudem mit Grundbuch und Schweizer Grundpfandrecht umgehen.

Was gilt beim Eigenmietwert?

Wer selbst im Eigentum wohnt, versteuert einen Eigenmietwert von etwa 60 bis 70 Prozent der Marktmiete und darf im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Die im September 2025 angenommene Abschaffung gilt ab einem von den Behörden festgelegten Datum.

Welche laufenden Kosten folgen nach dem Kauf?

Neben den Steuern fallen Unterhalt, Erneuerungsrückstellungen und die Gebäudeversicherung an, die in den meisten Kantonen bei einer kantonalen Anstalt obligatorisch ist. Bei Stockwerkeigentum kommen Beiträge an den Erneuerungsfonds der Gemeinschaft hinzu.

Wer ohne Hypothek kauft, sollte deshalb eine Liquiditätsreserve behalten, statt sämtliche Mittel in den Kaufpreis zu stecken. Sonst droht bei einer grösseren Reparatur genau jener verzinste Kredit, den der Barkauf eigentlich vermeiden sollte.