مستودع أو مصنع أو مكتب: الكراء من أجل التملك بالإجارة في تونس

هذه الصفحة بلغات أخرى: Français

كيف تعمل الإجارة على المحلات المهنية؟

تحدد المؤسسة محلًا أو مستودعًا أو مصنعًا أو مكتبًا، فيشتريه المصرف من البائع ويُرسَّم مالكًا له بالرسم العقاري. ثم يؤجره للمؤسسة وفق جدول معينات ثابتة، مع وعد بإحالة الملكية في النهاية.

عند الأجل تنتقل الملكية مقابل قيمة متبقية: يحددها بنك الوفاق الدولي بدينار واحد دون أداءات، ويقدم مصرف الزيتونة التملك على أنه نتيجة دفع المعينات فقط. ويكون عقد الإحالة مستقلًا عن عقد الكراء.

التبرير الشرعي

تقابل المعينات الانتفاع بأصل حقيقي يتحمل المصرف مخاطر ملكيته، ومنها الهلاك غير المنسوب إلى المستأجر. ويبقى عقد الكراء منفصلًا عن الوعد بالبيع، وفق معايير الإجارة المنتهية بالتمليك التي تطبقها الهيئات الشرعية.

ولا يجوز أن تكون المعينات مقابل مبلغ مالي مقرض، بل مقابل منفعة محل قائم يمكن استعماله فعلًا. لذلك لا تبدأ المعينات عادة إلا بعد تملك المصرف للعقار وتسليمه للمستأجر، ويُفترض ألا تُستحق عن فترة تعذر فيها الانتفاع بسبب لا يد للمستأجر فيه.

الأساس القانوني والترتيبي

يخضع الإيجار المالي للقانون عدد 89 لسنة 1994 المؤرخ في 26 جويلية 1994، وينظم القانون البنكي عدد 48 لسنة 2016 العمليات المصرفية الإسلامية التي تنجزها بنوك مرخص لها من البنك المركزي التونسي، ولكل مؤجر هيئة مطابقة شرعية.

الأثر الجبائي والمحاسبي

يبرز بنك البركة دفع معاليم التسجيل شهريًا طوال مدة العقد، وتوزيع الأداء على القيمة المضافة على المعينات مع إمكانية استرجاعه. ويشير بنك الوفاق إلى استهلاك العقار على مدة عقد الإجارة.

تتوقف هذه المزايا على النظام الجبائي للمؤسسة وطبيعة نشاطها. ويجب أن يؤكد خبير محاسب معالجة المعينات والأداء والاستهلاك وفق مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين والضريبة على الشركات والمعايير المحاسبية التونسية.

المؤجرون الإسلاميون الثلاثة

يقترح مصرف الزيتونة إجارة عقارات للمؤسسات والمهنيين لكل عقار ذي استعمال مهني باستثناء الأراضي العارية، بنسبة من 70 إلى 100 بالمائة من القاعدة الكرائية ولمدة قد تبلغ 10 سنوات.

ويموّل بنك الوفاق الدولي بإجارة عقارات محلًا أو أرضًا ذات استعمال مهني إلى حدود 100 بالمائة من الثمن على 10 سنوات. ويقترح بنك البركة تونس الإيجار المالي العقاري للعقارات والأراضي المهنية أو التجارية، أيضًا إلى 100 بالمائة على 10 سنوات.

السلطات المختصة

يراقب البنك المركزي التونسي المصارف المؤجرة، وتسجل إدارة الملكية العقارية نقل الملكية باسم المصرف ثم باسم الحريف، وتراقب الهيئة العامة للتأمين تأمينات الحريق والتكافل المفروضة على العقار.

حدود الصيغة

تُستثنى الأراضي العارية لدى الزيتونة، ولا يمكن تمويل عقار دون رسم عقاري أو دون وعد من باعث عقاري مرخص له. ولا تُنشر المعينات، وتبقى شركات الإيجار المالي التقليدية أكثر عددًا في سوق العقار المهني.

كما أن تمويل أشغال التهيئة الداخلية والتجهيزات الثابتة لا يدخل دائمًا في القاعدة الكرائية، فيتعين على المؤسسة تمويلها من أموالها الذاتية أو عبر إجارة معدات مستقلة. ويحسن طلب توضيح كتابي لما يشمله التمويل بدقة قبل توقيع الوعد بالشراء.

مراحل الإجارة العقارية

1. اختيار العقار والتثبت من رسمه العقاري وصبغته العمرانية وحالته.
2. التفاوض على الثمن مع البائع بشرط أن يتولى المصرف الشراء.
3. إيداع الملف: مضمون السجل الوطني للمؤسسات والقانون الأساسي وآخر ثلاث موازنات والتقديرات والكشوفات البنكية.
4. تمكين المصرف من اختبار العقار والتثبت من مشروعية النشاط الذي سيمارس فيه.
5. قبول العرض: القاعدة الكرائية والمعينات الثابتة والمدة والقيمة المتبقية والضمانات.
6. إمضاء شراء المصرف وعقد الإجارة والوعد بالإحالة.
7. دفع المعينات وتأمين العقار ثم إمضاء عقد نقل الملكية عند الأجل.

التكاليف والمؤيدات

تُقرأ الكلفة الحقيقية للإجارة العقارية في مجموع المعينات والقيمة المتبقية والمصاريف الجانبية. ويعرض الجدول التالي ما تنشره المصارف وما يبقى للتفاوض في العرض الكتابي.

مزالق وأسباب رفض

• تقديم أرض عارية لمصرف الزيتونة الذي يستثنيها من إجارة العقارات.
• استهداف عقار دون رسم عقاري فردي أو في الشياع دون قسمة.
• توقع نشاط أو مستأجر من الباطن لا يتلاءم مع المبادئ الشرعية.
• التقليل من أشغال التهيئة التي تُستثنى غالبًا من القاعدة الكرائية.
• تجاهل بنود الفسخ المسبق وهلاك العقار.

إجارة أم مرابحة للجدران المهنية؟

تتطلب المرابحة العقارية مساهمة بحوالي 30 بالمائة وتنقل الملكية فورًا. أما الإجارة فتموّل إلى 100 بالمائة وتوزع بعض المصاريف، لكن الملكية لا تُكتسب إلا في النهاية، لذلك تفضلها غالبًا المؤسسة الناشئة ضعيفة الأموال الذاتية.

هل يمكن لصاحب مهنة حرة الانتفاع بها؟

نعم، تستهدف العروض صراحة المهنيين والمؤسسات. فيمكن للطبيب أو المحامي أو المهندس المعماري تمويل مكتبه، ويقترح الوفاق والزيتونة كذلك إجارة للمعدات الطبية لاستكمال التجهيز.

هل يمكن تمويل بناء جديد بالإجارة؟

يقبل مصرف الزيتونة عقارًا موضوع وعد بالبيع من باعث عقاري مرخص له. أما البناء حسب الطلب فيقتضي أن يتمكن المصرف من اقتناء أصل معيّن، ويُناقش تركيب خاص، قد يُقرن بالاستصناع، حالة بحالة.

من يؤمّن العقار أثناء الكراء؟

يشترط المصرف المالك تأمينًا ضد الحريق والأضرار. ووفق منطق الإجارة يقع تأمين الأصل على المالك، لكن كلفته كثيرًا ما تُدرج في المعينات أو تُعاد فوترتها، ويجب أن يوضح العقد هذا التوزيع.

هل يمكن مراجعة المعينات؟

تعلن المصارف الثلاثة معينات ثابتة طوال المدة، مما يحمي المؤسسة من ارتفاع معدل السوق النقدية. ولا تتم المراجعة إلا بملحق يقبله الطرفان، كما في حالة إعادة الجدولة.

ماذا يحدث عند العجز عن الدفع؟

يمكن للمصرف الذي بقي مالكًا فسخ العقد واسترجاع العقار وفق البنود المتفق عليها. وتبقى المعينات غير المدفوعة دينًا، لكن الشريعة تمنع الزيادة فيها مقابل التأخير، وتُصرف غرامات التأخير مبدئيًا في وجوه الخير.