شراء مسكن في المغرب عبر المرابحة العقارية التشاركية
في المغرب، المرابحة العقارية تمويل تشاركي يشتري فيه بنك مرخَّص العقار الذي يختاره الزبون ثم يبيعه له بثمن معلوم مسبقاً يشمل هامش ربح ثابتاً، يُسدَّد على أقساط شهرية متساوية دون أي فائدة.
هذه الصفحة بلغات أخرى: Français
كيف تعمل المرابحة العقارية في المغرب؟
يوقّع الزبون أولاً وعداً أحادياً بالشراء، ثم يقتني البنك التشاركي العقار من البائع ويصبح مالكاً له، وبعد ذلك يبيعه للزبون بتكلفة الاقتناء مضافاً إليها هامش ربح يُحدَّد عند التوقيع ويُؤدّى على أقساط ثابتة طوال المدة المتفق عليها.
لماذا يُعدّ الهامش مطابقاً لأحكام الشريعة؟
لا تُحتسب أي فائدة على مبلغ مُقرَض، بل يحقق البنك ربحاً تجارياً من بيع أصل امتلكه فعلاً وتحمّل مخاطره. ولأن الثمن الإجمالي مثبت في العقد، فإنه لا يرتفع مع مرور الوقت ولا يتغير حتى في حالة التأخر في الأداء.
دور المجلس العلمي الأعلى
يشترط القانون رقم 103.12 حصول كل منتج تشاركي على الرأي بالمطابقة من المجلس العلمي الأعلى، عبر اللجنة الشرعية للمالية التشاركية. وقد صادقت هذه اللجنة على العقود النموذجية للمرابحة العقارية قبل أن تبدأ البنوك والنوافذ في تسويقها للعموم.
المعاملة الضريبية للعملية
عالجت قوانين المالية المتعاقبة إشكال انتقال الملكية مرتين، أي شراء البنك ثم إعادة البيع للزبون، حتى لا تُؤدّى رسوم التسجيل مرتين. ويخضع هامش الربح مبدئياً للضريبة على القيمة المضافة المطبقة على العمليات البنكية، كما هو الحال بالنسبة لفوائد القروض التقليدية.
ما هو الإطار القانوني للمالية التشاركية؟
خصص القانون رقم 103.12 المتعلق بمؤسسات الائتمان، الصادر بظهير 24 دجنبر 2014، قسمه الثالث للبنوك التشاركية. وتنص المادة 58 صراحة على المرابحة والإجارة والمشاركة والمضاربة والسلم والاستصناع باعتبارها صيغاً تمويلية يجوز لهذه البنوك اعتمادها.
من يراقب البنوك التشاركية؟
يمنح بنك المغرب الاعتمادات ويضع القواعد الاحترازية ويراقب البنوك التشاركية والنوافذ التابعة للبنوك التقليدية. أما التأمين التكافلي المرتبط بالتمويلات فيخضع لهيئة مراقبة التأمينات والاحتياط الاجتماعي، التي أصدرت سنة 2021 قراراً ودورية خاصين به.
الفاعلون في السوق سنة 2026
تنشط خمسة بنوك تشاركية هي: بنك الصفاء، وأمنية بنك، وبنك اليسر، وبي تي إي بنك، وبنك الأخضر. وتنضاف إليها نافذة نجمة التابعة للبنك المغربي للتجارة والصناعة، ونافذة دار الأمان لصهام بنك، ونافذة الرضا التابعة لمصرف المغرب، وهي حاضرة في الدار البيضاء والرباط وفاس وطنجة.
الوزن الحقيقي لتمويل السكن
حسب معطيات بنك المغرب، بلغ جاري التمويل التشاركي الموجه للسكن 29,7 مليار درهم في نهاية 2025، بارتفاع نسبته 19,3 في المائة على أساس سنوي. ويبقى هذا المبلغ متواضعاً مقارنة بحجم القروض العقارية التقليدية في المنظومة البنكية المغربية.
الشروط التي تعرضها أبرز البنوك
يعلن بنك اليسر عن مدة سداد قد تصل إلى 25 سنة وتمويل قد يغطي 100 في المائة من الثمن. وتعرض نافذة نجمة بدورها 25 سنة كحد أقصى بهامش ثابت، بينما يمول بنك الصفاء المساكن الجديدة والقديمة والأراضي، بما في ذلك لفائدة مغاربة العالم.
مراحل ملف المرابحة العقارية
يتبع المسار منطقاً تجارياً دقيقاً، لأن البنك يجب أن يمتلك العقار قبل إعادة بيعه. وتُنتج كل مرحلة وثيقة مستقلة يربطها الموثق أو العدول بالعقد النهائي المسجل لدى المحافظة العقارية.
- محاكاة التمويل في موقع البنك والتأكد من القدرة على السداد الشهري.
- اختيار العقار والحصول على وعد بالبيع من البائع.
- إيداع الملف مع إثباتات الدخل والرسم العقاري وبطاقة التعريف الوطنية.
- توقيع الوعد الأحادي بالشراء وأداء تسبيق الجدية المطلوب.
- شراء البنك للعقار من البائع لدى الموثق.
- توقيع عقد المرابحة المحدد لثمن البيع وجدول الأقساط.
- الاكتتاب في التأمين التكافلي وتقييد الرهن لفائدة البنك.
- السداد ثم طلب رفع اليد داخل 30 يوم عمل بعد آخر قسط.
كم تكلف المرابحة العقارية؟
تتوقف التكلفة على هامش الربح الخاص بكل مؤسسة، المنشور في دليل تعريفاتها، وعلى مصاريف الاقتناء. ويوضح بنك اليسر أن الهامش يُحتسب على ثمن الاقتناء دون المصاريف، وهو ما يسهّل المقارنة بين العروض المختلفة.
| البند | ما يجب توقعه | ملاحظة |
|---|---|---|
| هامش الربح | ثابت طوال المدة | قارن ثمن البيع الإجمالي |
| رسوم التسجيل | النسبة القانونية على اقتناء العقار | تُؤدّى مرة واحدة بفضل الحياد الضريبي |
| المحافظة العقارية | تقييد الرسم والرهن | حسب التعريفة الرسمية للوكالة الوطنية |
| أتعاب الموثق | حسب ثمن العقار | يمكن أحياناً إدراجها في التمويل |
| التأمين التكافلي | اشتراك سنوي أو وحيد | يقترحه البنك الشريك |
| الوثائق | البطاقة الوطنية، بيانات الأجر، كشوف الحساب، الرسم العقاري | كل بنك يسلّم لائحته المفصلة |
التكافل والضمانات المطلوبة
منذ الاعتمادات التي منحتها هيئة مراقبة التأمينات سنة 2022، تقترح البنوك تغطية تكافلية ضد الوفاة والعجز تسدد المبلغ المتبقي عند وقوع الحادث. ويظل الرهن من الدرجة الأولى على الرسم العقاري الضمانة الرئيسية التي يطلبها البنك.
أخطاء تؤخر الملف أو توقفه
ترجع معظم حالات الرفض إلى جوانب إدارية أو إلى تسلسل العملية. وتجنبها يوفر أسابيع عديدة، خاصة عندما ينتظر البائع تاريخاً محدداً للتوقيع لدى الموثق.
- توقيع العقد النهائي قبل أن يشتري البنك العقار، مما يجعل المرابحة مستحيلة.
- تقديم عقار غير محفظ أو وضعيته القانونية غير مسواة.
- تجاوز نسبة المديونية المقبولة بالنظر إلى الدخل المصرّح به.
- الاكتفاء بمقارنة القسط الشهري دون فحص ثمن البيع الإجمالي.
- إغفال مصاريف الموثق والمحافظة العقارية في خطة التمويل.
هل يمكن السداد المسبق؟
نعم، السداد المسبق ممكن. وبما أن ثمن البيع محدد في العقد، فإن أي تخفيض من الهامش المتبقي يتوقف على الشروط التي يحددها البنك. لذلك يُستحسن طلب توضيح هذا البند كتابة قبل التوقيع النهائي.
هل يحق لمغاربة العالم الاستفادة؟
يذكر بنك الصفاء صراحة المغاربة المقيمين بالخارج ضمن زبنائه المستهدفين، شرط توفرهم على حساب بنكي في المغرب. كما يقترح أمنية بنك عرضاً خاصاً بمغاربة العالم مع إثباتات دخل أجنبية مترجمة.
ماذا يحدث في حالة التأخر عن الأداء؟
لا يمكن رفع الثمن. وتنص العقود عادة على تعويض مؤطر عن التأخير يختلف عن الفائدة، ويمكن للبنك تفعيل الرهن عند التوقف المطوّل عن الأداء. وتوجد التفاصيل الدقيقة في الشروط العامة الموقعة.
هل المرابحة أغلى من القرض التقليدي؟
غالباً ما تكون الهوامش المعلنة أعلى قليلاً من نسب القروض العقارية التقليدية، لأن موارد البنوك التشاركية أكثر كلفة. ويختلف الفارق حسب الملف والمدة والمساهمة الذاتية، ولا يتيح المقارنة الموثوقة سوى عرض مكتوب.
هل يمكن تمويل أرض أو بناء؟
الأرض المعدة للبناء مؤهلة لدى بنك الصفاء ونافذة نجمة. أما البناء نفسه فيندرج غالباً ضمن الاستصناع أو منتجات خاصة مثل الصفاء بناء، بشروط تختلف عن مرابحة مسكن جاهز.
أين تجد هذه الحلول
- بنك الصفاء – الصفاء سكن — بنك تشاركي تابع للتجاري وفا بنك؛ مرابحة عقارية لمسكن جديد أو قديم أو أرض، مفتوحة للأجراء والمهنيين ومغاربة العالم.
- بنك اليسر – المرابحة العقارية — بنك تشاركي تابع لمجموعة البنك الشعبي؛ مرابحة عقارية حتى 25 سنة وتمويل قد يبلغ 100 في المائة من الثمن.
- نجمة – البنك المغربي للتجارة والصناعة — نافذة تشاركية؛ مرابحة عقارية حتى 25 سنة بهامش ثابت، للسكن الرئيسي أو الثانوي أو الأرض.
- دار الأمان – مرابحة الأمان للعقار — نافذة تشاركية تابعة لصهام بنك؛ مرابحة لاقتناء مسكن أو أرض مع موافقة مبدئية عبر الإنترنت.
المراجع الرسمية والقانونية
- القانون رقم 103.12 المتعلق بمؤسسات الائتمان (بوابة عدالة) — النص المحيَّن المنشور من طرف وزارة العدل؛ القسم الثالث يؤطر البنوك التشاركية والمادة 58 تعرّف المرابحة.
- هيئة مراقبة التأمينات والاحتياط الاجتماعي – النصوص التنظيمية — صفحة الهيئة التي تضم القرار رقم 2402.21 والدورية AS/02/2021 المتعلقين بالتأمين التكافلي.
- وزارة الاقتصاد والمالية – تقديم مشروع القانون 103.12 — بلاغ رسمي لسنة 2014 يعرض أهداف الإطار البنكي التشاركي الخاضع لمراقبة بنك المغرب.