البناء في تونس مع مصرف إسلامي: استصناع أم مرابحة؟

هذه الصفحة بلغات أخرى: Français

الاستصناع: العقد التقليدي للبناء

في الفقه، الاستصناع طلب صنع شيء موصوف: يلتزم المصرف بتسليم منزل مطابق لأمثلة معينة وبثمن محدد مسبقًا، وينجزه بواسطة مقاول في إطار استصناع موازٍ. ثم يسدد الحريف الثمن على أقساط.

يسمح هذا العقد ببيع شيء غير موجود بعد، وهو استثناء مقبول لأن المصنوع موصوف بدقة. ويتحمل المصرف عندئذ مخاطر بناء حقيقية، وهذا ما يفسر حذره وندرة هذا العقد في سوق التجزئة التونسية.

ما تقدمه المصارف التونسية فعلًا

تعتمد العروض المنشورة في 2025 و2026 على المرابحة. فبنك الوفاق الدولي يقدم منتوج تمويل بناء مسكن على أنه مرابحة تغطي إلى حدود 80 بالمائة من كلفة الأشغال دون كلفة اليد العاملة، تُسدد على 15 سنة كحد أقصى.

لاستبعاد اليد العاملة سبب قانوني: المرابحة بيع، ولا يمكن شراء ثم إعادة بيع إلا شيء ملموس كالإسمنت والحديد والنجارة. أما أجور العمال فتبقى على عاتق المالك.

الإطار القانوني والعمراني

يسمح القانون عدد 48 لسنة 2016 المتعلق بالبنوك والمؤسسات المالية بالعمليات المصرفية الإسلامية تحت رقابة البنك المركزي التونسي. وللبناء يجب أيضًا الحصول على رخصة بناء من البلدية مطابقة لمثال التهيئة العمرانية.

الضمانات المطلوبة على حظيرة البناء

يأخذ بنك الوفاق رهنًا على الأرض وعلى العقار المبني، إضافة إلى توطين غير قابل للرجوع فيه للمداخيل. ويضاف إلى ذلك تكافل تمويل بقسط وحيد لفائدة المصرف وتأمين ضد الحريق لدى مؤمنين تراقبهم الهيئة العامة للتأمين.

نظرة على عروض البناء

يدرج بنك البركة تونس البناء والتوسعة ضمن منتوج دار البركة الذي يغطي إلى حدود 80 بالمائة من الاستثمار على مدة قد تصل إلى 25 سنة. ويتضمن الملف كشفًا وصفيًا وتقديريًا للأشغال مصادقًا عليه من مهندس معماري أو مقاول.

ويموّل مصرف الزيتونة شراء أرض معدة للسكن بمنتوج تمويل منزل، ويعرض في دليله العقاري أبواب البناء والتهيئة والتوسعة. غير أن الشروط الدقيقة للبناء غير مفصلة على الإنترنت ويجب طلبها من الفرع.

حدود يجب معرفتها

لا ينشر أي من المصارف الثلاثة استصناعًا حقيقيًا جاهز التسليم للخواص. فيبقى المالك صاحب المشروع: يختار المقاول ويتابع الحظيرة ويموّل من أمواله الخاصة اليد العاملة والتجاوزات المحتملة وأتعاب المهندس المعماري.

الأرض غير المرسمة: عائق متكرر

يجب أن يتمكن المصرف من ترسيم رهن. والأرض التي لا رسم عقاري لها، أو التي في الشياع دون قسمة، أو المقتناة بكتب خطي بسيط، لا تسمح عادة بالتمويل. وقد يستغرق التسجيل العقاري المسبق عدة أشهر.

لذلك يحسن البدء بإجراءات التسجيل أو القسمة قبل التفاوض مع المصرف، والتثبت من خلو الرسم من أي ترسيم سابق كرهن أو عقلة، لأن المصرف يشترط عادة رهنًا من الدرجة الأولى على الأرض والبناء معًا.

مراحل تمويل البناء

1. تسوية ملكية الأرض والحصول على الرسم العقاري باسم المالك.
2. إعداد الأمثلة من قبل مهندس معماري والحصول على رخصة البناء من البلدية.
3. جمع كشوفات وصفية وتقديرية مفصلة تفصل بين المواد واليد العاملة.
4. فتح حساب وتوطين الأجر أو المداخيل لدى المصرف الإسلامي توطينًا غير قابل للرجوع فيه.
5. إيداع المطلب مع بطاقة التعريف وإثبات الدخل والرخصة والأمثلة والكشوفات والرسم العقاري.
6. إمضاء عقد المرابحة والرهن ثم الاكتتاب في التكافل وتأمين الحريق.
7. متابعة شراء المواد التي يدفع المصرف ثمنها للمزودين حسب تقدم الأشغال.
8. السداد بأقساط ثابتة وطلب رفع الرهن في نهاية العقد.

الميزانية ووثائق الملف

تتجاوز الكلفة الإجمالية للبناء الممول ثمن المواد وحده. ويميز الجدول بين ما يتكفل به المصرف وما يبقى على عاتق المالك والوثائق المطلوبة عادة في العروض المنشورة.

أخطاء شائعة وأسباب الرفض

• بدء الأشغال قبل الموافقة، فالمشتريات المدفوعة مسبقًا لا يمكن للمصرف أن يعيد بيعها.
• تقديم كشف إجمالي لا يفصل بين المواد واليد العاملة.
• البناء دون رخصة أو بتجاوز الأمثلة المرخص فيها، مما يعطل الرهن.
• إغفال طوارئ الحظيرة التي لا يعيد المصرف تمويلها آليًا.
• تقديم أرض في الشياع دون موافقة كتابية من جميع الشركاء.

لماذا يدفع المصرف للمزودين مباشرة؟

لكي تصح المرابحة يجب أن يتملك المصرف السلع قبل بيعها. لذلك يدفع بنفسه ثمن المواد للمزودين، وغالبًا على أقساط، بدل تسليم مبلغ حر للحريف قد يُعدّ قرضًا.

هل تشمل هذه الصيغ توسعة المنزل؟

نعم، يذكر بنك الوفاق صراحة توسعة المسكن في منتوج تمويل بناء مسكن، ويدرجها بنك البركة في دار البركة. ويجب إثبات ملكية العقار القائم وأن تكون التوسعة مشمولة بترخيص بلدي.

هل يمكن تمويل الأرض والبناء معًا؟

تعالج المصارف غالبًا عمليتين متتاليتين: شراء الأرض المعدة للسكن أولًا، ثم البناء بعد الحصول على الرخصة. ويذكر بنك البركة الاستعمالين في المنتوج نفسه، مما قد يبسّط التركيب.

هل يمكن للتونسي بالخارج أن يبني بهذه الطريقة؟

تُدرس ملفات التونسيين المقيمين بالخارج، إذ ينشر مصرف الزيتونة قائمة وثائق خاصة بهم. ويجب توفير شخص ثقة في عين المكان لمتابعة الحظيرة وإرسال وضعيات الأشغال.

هل يتغير الثمن النهائي إذا ارتفعت أسعار المواد؟

ثمن كل مرابحة ممضاة ثابت. فإذا ارتفعت كلفة المواد في قسط لاحق، فإن الفارق يحتاج إلى اتفاق جديد أو إلى أموال ذاتية. لذلك يحسن رصد احتياطي في حدود عشرة بالمائة.

هل يلزم تأمين خاص أثناء الأشغال؟

تشترط المصارف على الأقل تكافل التمويل وتأمين الحريق. ويُنصح بتأمين المسؤولية المدنية للمقاول وتغطية أضرار الحظيرة، وتوجد صيغ تكافل للأضرار لدى مؤسسات مرخص لها من الهيئة العامة للتأمين.