المحلات التجارية والصناعية: تمويل العقار المهني بالإجارة

هذه الصفحة بلغات أخرى: Français

إيجار ينتهي بالتملك

في الإجارة المنتهية بالتمليك يصبح البنك مالكًا للعقار المختار ويضعه تحت تصرف المؤسسة لمدة طويلة نسبيًا. وبعد سداد آخر أجرة، يستطيع العميل تملّك العقار بثمن رمزي محدد في العقد، وفق وعد بالبيع يلتزم به البنك منذ البداية.

التسويغ الشرعي للصيغة

يتحمل البنك الملكية ومخاطرها طوال مدة الإيجار، وهذا ما يبرر استحقاقه للأجرة. ويقوم انتقال الملكية النهائي على وعد بالبيع مستقل، وفق معايير الإجارة، تفاديًا للجمع بين عقدين في عقد واحد من الناحية الشرعية والقانونية.

الإجراءات العقارية والجباية

يشتري البنك العقار أولًا بعقد توثيقي مشهر، ثم ينقله إلى العميل في نهاية العقد، مما يستلزم إجراءات تسجيل عند كل نقل للملكية. ويسجّل المستأجر الأجرة ضمن أعبائه، وفق ما تعتمده المديرية العامة للضرائب في مجال الاعتماد الإيجاري.

الإطار التنظيمي المصرفي

يرخّص نظام بنك الجزائر رقم 20-02 للإجارة ويفرض لجنة رقابة شرعية من ثلاثة أعضاء على الأقل. ويشكل القانون رقم 23-09 المؤرخ في 21 جوان 2023 المتضمن القانون النقدي والمصرفي الأساس الذي تستند إليه النصوص الأحدث في الصيرفة الإسلامية.

البنوك التي تموّل العقار المهني بالإجارة

يسوّق القرض الشعبي الجزائري إجارة منتهية بالتمليك مخصصة للمهنيين وأخرى للمؤسسات. ويموّل بنك البركة الجزائري اقتناء المحلات التجارية وتهيئتها وتوسيعها بالإجارة، بينما يعرض البنك الوطني الجزائري مرابحة استثمار تشمل العقار أيضًا إلى جانب التجهيزات والسيارات.

ما الذي يقدّمه القرض الشعبي الجزائري؟

يموّل القرض الشعبي الجزائري حتى 100% من سعر العقار التجاري أو الصناعي، بما في ذلك الأرض، على مدة أقصاها خمس عشرة سنة بما فيها فترة التأجيل. ويبدأ التأجيل عند توقيع محضر تسليم العقار، ويتم الشراء النهائي بثمن رمزي.

شروط بنك البركة الجزائري

يموّل بنك البركة العقار التجاري حتى عشر سنوات بأجرة ثابتة ووعد ببيع رمزي. ويشترط توطين رقم الأعمال كليًا أو جزئيًا لديه، وتصريحات وفق النظام الحقيقي، وتقديم آخر ميزانيتين للنشاط الممول مع الوثائق القانونية للمؤسسة.

القيود والبدائل المتاحة

تبقى المدد أقصر من التمويل السكني، مما يرفع بالضرورة مبلغ الأجرة الشهرية. وعندما لا تتوفر الإجارة، تتيح المرابحة العقارية، مثل منتج تمويل محلات الذي أطلقه الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط سنة 2024، شراء محل مهني دون فائدة.

مراحل الإجارة العقارية المهنية

تشمل العملية البنك والبائع والموثق، وغالبًا خبيرًا عقاريًا. ويستند الترتيب الآتي إلى الشروط التي نشرها القرض الشعبي الجزائري وبنك البركة، ويتكيف بحسب ما إذا كان العقار جديدًا أو قديمًا أو بحاجة إلى تهيئة.

1. تحديد المحل أو الورشة أو الأرض والتحقق من سند الملكية.
2. إعداد وعد بالبيع وتقييم العقار من طرف خبير.
3. إيداع الطلب مع الميزانيات والوضعية الجبائية والقانون الأساسي ودراسة المشروع.
4. الحصول على موافقة التمويل والتفاوض على المدة والتأجيل والضمانات.
5. شراء البنك للعقار بعقد توثيقي.
6. توقيع عقد الإجارة ومحضر تسليم العقار.
7. دفع الأجرة ثم توقيع عقد البيع النهائي بالثمن الرمزي.

التكاليف والوثائق والضمانات

لا تُنشر قيمة الأجرة، فهي تتضمن ثمن العقار وعائد البنك. ويبيّن الجدول المعلومات المعلنة وتلك التي يجب الحصول عليها كتابيًا قبل توقيع الوعد بالاستئجار، حتى تُقارن الكلفة الإجمالية بين البنوك. مع احتساب أتعاب الموثق.

أخطاء ينبغي تجنبها

كثيرًا ما يتعثر ملف العقار المهني بسبب مسائل قانونية أو عقارية أكثر من المسائل المالية. لذا يجب التحقق من النقاط الآتية قبل التوجه إلى البنك، ولا سيما عند شراء عقار قديم من شخص طبيعي.

• عقار دون سند ملكية مشهر أو في حالة شيوع غير مسوّاة.
• محل سكني يُقدَّم على أنه تجاري، بينما يستهدف القرض الشعبي العقار التجاري أو الصناعي.
• ميزانيات غير مصادق عليها أو نظام جزافي غير مقبول.
• التقليل من أتعاب الموثق المرتبطة بعمليتي نقل الملكية.
• مدة قصيرة جدًا تجعل الأجرة غير متلائمة مع الخزينة.

هل يمكن تمويل أرض عارية بالإجارة؟

نعم. يُدرج القرض الشعبي الجزائري الأراضي صراحة ضمن إجارته الموجهة للمهنيين والمؤسسات. كما أطلق الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط في فيفري 2024 منتج تمويل أراضي، وهو مرابحة لشراء الأراضي أو المحلات المهنية.

من يدفع الضرائب العقارية خلال الإيجار؟

بما أن البنك هو المالك، يحدد عقد الإجارة توزيع الرسوم العقارية وأعباء الملكية المشتركة. وتقع الإصلاحات الكبرى مبدئيًا على المؤجر والصيانة العادية على المستأجر، لذا يجب قراءة هذه البنود بعناية قبل التوقيع.

هل يمكن تمويل تهيئة محل مملوك أصلًا؟

يموّل بنك البركة تهيئة المحلات التجارية وتوسيعها، ويعرض البنك الوطني الجزائري صيغة الاستصناع لأشغال الأفراد. وبالنسبة لعقار مملوك سلفًا، يمر التمويل عبر الاستصناع أو عبر إجارة تقع على الأشغال المطلوبة.

ماذا يحدث عند توقف النشاط؟

ينص العقد على شروط الفسخ: إرجاع العقار، أو الشراء المسبق، أو التنازل عن العقد بموافقة البنك. وتبقى المؤسسة ملزمة بالأجرة المستحقة، ويحق للبنك استرجاع العقار الذي يملكه وفق البنود المتفق عليها. ويُستحسن مناقشة هذه الحالات قبل التوقيع.

هل يستطيع أصحاب المهن الحرة الاستفادة؟

نعم. يستهدف القرض الشعبي الجزائري المهنيين المقيمين في الجزائر، ويذكر بنك البركة المهن الحرة ضمن الأنشطة الخاضعة لرخصة. فيمكن لعيادة طبية أو مكتب محاماة أو مكتب هندسة معمارية تمويل مقره، مع تقديم رخصة الممارسة.