شراء سكن ترقوي عمومي بتمويل متوافق مع أحكام الشريعة في الجزائر
تتيح الجزائر تمويل السكن الترقوي العمومي (LPP) الذي تبيعه المؤسسة الوطنية للترقية العقارية دون قرض بفائدة، عبر الشبابيك الإسلامية للبنوك العمومية والبنوك الإسلامية، أساسًا بصيغة الإجارة المنتهية بالتمليك أو المرابحة أو الشركة في الملك المقترنة بالإيجار.
هذه الصفحة بلغات أخرى: Français
كيف يعمل التمويل الإسلامي لسكن LPP؟
تسوّق المؤسسة الوطنية للترقية العقارية سكنات الترقوي العمومي لفائدة الأسر ذات الدخل المتوسط. ويحلّ البنك محلّ القرض بفائدة عقدًا للبيع أو الإيجار أو الشركة في الملك يقع مباشرة على المسكن المخصص للمكتتب، فيرتبط ربح البنك بأصل حقيقي معلوم.
ثلاث صيغ تعتمدها البنوك
يعتمد القرض الشعبي الجزائري صيغة الإجارة المنتهية بالتمليك، إذ يشتري البنك المسكن ثم يؤجره إلى أن تنتقل الملكية في النهاية. ويعرض البنك الوطني الجزائري المرابحة أو الإجارة أو الاستصناع، بينما يجمع بنك البركة الجزائري بين الشركة في الملك والإجارة الموصوفة في الذمة.
لماذا تُعدّ هذه العقود متوافقة مع الشريعة؟
يتأتى ربح البنك من بيع بهامش معلوم مسبقًا أو من أجرة مرتبطة بعين حقيقية، لا من إقراض النقود بزيادة مشروطة. ويتحمّل البنك مخاطر الملكية طوال مدة العقد، وهذا ما يميّز العملية عن القرض العقاري التقليدي في نظر الهيئات الشرعية.
الإطار القانوني والجبائي المطبّق
يحدد نظام بنك الجزائر رقم 20-02 المؤرخ في 15 مارس 2020 العمليات المصرفية المتعلقة بالصيرفة الإسلامية، ويشترط شهادة مطابقة من الهيئة الشرعية الوطنية للإفتاء للصناعة المالية الإسلامية المنصّبة لدى المجلس الإسلامي الأعلى. وتبقى حقوق التسجيل وأتعاب الموثق مستحقة كما في أي نقل للملكية العقارية.
من يموّل فعليًا سكنات LPP بالصيغة الإسلامية؟
وقّع القرض الشعبي الجزائري مع المؤسسة الوطنية للترقية العقارية اتفاقية في 25 جانفي 2021 لتفعيل التمويل الإسلامي لهذه السكنات، ثم فتح ابتداءً من سبتمبر 2023 تحويل القروض الكلاسيكية للمكتتبين إلى صيغة الإجارة. كما يعرض البنك الوطني الجزائري وبنك البركة صيغًا ملائمة.
ما الذي يتيحه التمويل المدعّم من الخزينة؟
يوضح البنك الوطني الجزائري أن تمويلاته العقارية المدعّمة بصيغ المرابحة والإجارة والاستصناع تطبق هامش ربح قدره 1% إذا لم يتجاوز الدخل الشهري الصافي ستة أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون، و3% بين ستة واثني عشر ضعفًا، وتتكفل الخزينة العمومية بالباقي.
شروط بنك البركة لسكنات LPP
تشترط صيغة دار البركة LPP مقرر التخصيص، وتقدّم أشغال لا يقل عن 70%، ومساهمة شخصية لا تقل عن 20%، ودخلًا شهريًا مستقرًا لا يقل عن 120 ألف دينار. وتمتد المدة من سنتين إلى عشرين سنة، على ألا يتجاوز سن العميل سبعين سنة عند آخر قسط.
حدود ينبغي معرفتها قبل التوقيع
هامش الربح ليس فائدة، لكن كلفته الإجمالية تبقى قريبة من كلفة القرض. ولا تتوفر كل الوكالات على شباك إسلامي، وتختلف آجال دراسة الملفات، كما يستثني التمويل المدعّم الأسر التي استفادت سابقًا من تمويل عقاري مدعّم من الدولة.
مراحل ملف LPP الممول دون فوائد
يجمع المسار بين إجراءات لدى المؤسسة الوطنية للترقية العقارية والبنك والموثق. ويستند الترتيب الآتي إلى الشروط التي نشرتها البنوك خلال 2024 و2025، وقد يختلف بحسب الولاية ومدى تقدم المشروع السكني المعني.
- الحصول على مقرر التخصيص وشهادة المؤسسة الوطنية للترقية العقارية الخاصة بالمسكن.
- فتح حساب صكوك إسلامي أو حساب توفير لدى البنك المختار.
- محاكاة القدرة على السداد بحسب الدخل والسن والمدة المرغوبة.
- إيداع الملف كاملًا: الهوية، الدخل، الشهادة العائلية، شهادة الانتساب إلى الضمان الاجتماعي.
- خبرة البنك على المسكن والتحقق من نسبة تقدم الأشغال.
- التوقيع لدى الموثق على عقد الإجارة أو المرابحة أو الشركة مع التعهد بالرهن.
- دفع الأقساط أو الأجرة إلى غاية نقل الملكية نهائيًا ورفع الرهن.
التكاليف والوثائق المطلوبة
تختلف المبالغ المنشورة بحسب البنك ووضعية العميل، ولا يتضمن الجدول إلا ما أعلنته المؤسسات نفسها. أما الهوامش غير المنشورة فيجب طلبها كتابيًا قبل أي توقيع، مع جدول الأقساط الكامل طوال مدة التمويل.
| البند | ما هو منشور | ملاحظة |
|---|---|---|
| هامش دار البركة LPP | من 6 إلى 6.5% للمدخرين، ومن 7 إلى 7.5% لغيرهم | حسب الشروط البنكية السارية |
| عمولة التسيير لدى بنك البركة | 1% جزافيًا بحد أدنى 5000 دينار | تُدفع عند منح التمويل |
| هامش التمويل المدعّم لدى البنك الوطني الجزائري | 1% أو 3% بحسب الدخل | تتكفل الخزينة بالباقي |
| المساهمة الشخصية | 20% على الأقل لدى بنك البركة | يصل التمويل إلى 100% في بعض صيغ البنوك العمومية |
| التأمينات | متعدد المخاطر السكنية، الكوارث الطبيعية، الوفاة والعجز | يمكن إدراجها في التمويل ضمن السقف |
| الوثائق | الهوية، الإقامة، الشهادة العائلية، كشوف الراتب، شهادة المؤسسة الوطنية للترقية العقارية | ميزانيات أو تصريحات بالنسبة لغير الأجراء |
أخطاء تؤدي إلى رفض الملف
ترتبط أغلب حالات الرفض بالقدرة على السداد أو بنقص الملف. وتنبع النقاط الآتية مباشرة من شروط الأهلية التي نشرتها البنوك الجزائرية لتمويلاتها العقارية الإسلامية، لذا يستحسن التحقق منها قبل الإيداع.
- قسط شهري يتجاوز النسبة القصوى المحددة من الدخل الصافي.
- الاستفادة السابقة من تمويل عقاري مدعّم من الدولة.
- تقدم أشغال غير كافٍ لإجراء الخبرة التي يشترطها البنك.
- إيداع الطلب خلال فترة تجريبية أو بعقد عمل قصير المدة.
- سنّ مرتفعة عند آخر قسط مقارنة بالمدة المطلوبة.
هل يمكن تحويل قرض LPP كلاسيكي إلى تمويل إسلامي؟
نعم، فتح القرض الشعبي الجزائري هذه الإمكانية لعملائه المكتتبين في LPP ابتداءً من سبتمبر 2023، بدءًا بمن وقّعوا تعهدًا بالتحويل. ويتم الانتقال إلى صيغة الإجارة المنتهية بالتمليك، بينما تبقى الشروط الفردية من صلاحيات البنك.
هل يخضع LPP وعدل للتمويل نفسه؟
لا. فسكن LPP بيع تبرمه المؤسسة الوطنية للترقية العقارية ويُموَّل بالمساهمة الشخصية وتمويل بنكي، أما صيغة البيع بالإيجار لوكالة عدل فتُسدَّد مباشرة للوكالة على أشطر. وتستهدف الشبابيك الإسلامية أساسًا شراء سكنات LPP والسكنات الترقوية أو المقتناة من الخواص.
هل يستطيع جزائري غير مقيم تمويل سكن LPP؟
يفتح القرض الشعبي الجزائري صيغة الإجارة العقارية للجزائريين المقيمين وغير المقيمين ممن لهم دخل منتظم، ويطلب بنك البركة التصديق القنصلي على بعض الوثائق. غير أن شروط الإقامة تختلف بحسب الصيغة، ولا سيما في العروض المدعّمة من الخزينة العمومية.
ماذا يحدث عند التأخر في السداد؟
تستبعد الأحكام الشرعية أي فائدة تأخير لصالح البنك، وبحسب العقود قد تُصرف الغرامات المحتملة في وجوه الخير. ويمكن للبنك أيضًا منح مهلة لسبب مبرر، أو اللجوء في آخر المطاف إلى تنفيذ الضمان الرهني على المسكن.
هل تضمن شهادة المطابقة المنتج؟
تشهد بأن المنتج دُرس من قبل الهيئة الشرعية الوطنية ومن قبل لجنة الرقابة الشرعية الداخلية المكونة من ثلاثة أعضاء على الأقل. لكنها لا تضمن السعر ولا الهامش ولا أجل تسليم المسكن، فهذه مسائل يحددها العقد والمؤسسة الوطنية للترقية العقارية.
أين تجد هذه الحلول
- بنك البركة الجزائري – دار البركة LPP — بنك إسلامي؛ تمويل سكن LPP بالشركة في الملك والإجارة الموصوفة في الذمة حتى 80% من قيمة المسكن على 2 إلى 20 سنة.
- البنك الوطني الجزائري – تمويلات الأفراد الإسلامية — بنك عمومي بشباك إسلامي؛ مرابحة وإجارة عقارية وتمويل عقاري مدعّم بهامش 1% أو 3%.
- القرض الشعبي الجزائري – الإجارة المنتهية بالتمليك — بنك عمومي؛ إجارة عقارية حتى 100% من السعر و40 سنة للمسكن، معتمدة لفائدة مكتتبي LPP.
المراجع الرسمية والقانونية
- بنك الجزائر – نظام الصيرفة الإسلامية — الصفحة الرسمية للنظام رقم 20-02 المؤرخ في 15 مارس 2020 المحدد للعمليات البنكية المتعلقة بالصيرفة الإسلامية وقواعد ممارستها.
- المؤسسة الوطنية للترقية العقارية — الموقع الرسمي للمرقي العمومي لبرامج السكن الترقوي العمومي، مع التسجيل وفضاء المكتتبين.
- الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية — بوابة الأمانة العامة للحكومة لنشر القوانين والمراسيم والأنظمة، ومنها العدد 16 لسنة 2020.