دكان أو مكتب أو قاعة عرض: الطريق الإسلامي في تونس

هذه الصفحة بلغات أخرى: Français

تقنيتان لتمويل المحل نفسه

توجد صيغتان لتمويل المحلات. المرابحة تنقل الملكية إلى المشتري فورًا مقابل ثمن مؤجل يتضمن الربح. أما الإجارة فتُبقي العقار على ملك المصرف الذي يؤجره للحريف ثم يحيل إليه الملكية في نهاية العقد.

تتناول هذه الصفحة أساسًا المرابحة التي يختارها الخواص المستثمرون والمهنيون الراغبون في ترسيمهم مالكين فورًا بالسجل العقاري. أما الإجارة العقارية الإسلامية، الأنسب للشركات الخاضعة للضريبة، فتخصص لها صفحة مستقلة.

الأساس الشرعي للعملية

لا يُقرض المصرف مالًا، بل يشتري أصلًا حقيقيًا ويتحمل تبعة ملكيته، ثم يبيعه مع الإفصاح عن كلفته وربحه. ولا يجوز الزيادة في الثمن المتفق عليه عند التأخير، مما يستبعد منطق الفائدة المركبة.

الإطار القانوني والجبائي في تونس

يعترف القانون عدد 48 لسنة 2016 المتعلق بالبنوك والمؤسسات المالية بالعمليات المصرفية الإسلامية ويفرض هيئة للمطابقة الشرعية. ويراقب البنك المركزي التونسي المصارف، بينما تتولى إدارة الملكية العقارية ترسيم نقل الملكية والرهن.

جبائيًا، يُسجَّل المحل الذي تقتنيه مؤسسة في أصولها ويُستهلك وفق قواعد الضريبة على الشركات أو الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين، ويُعامل جزء الهامش المدفوع سنويًا كأعباء مالية. ويجب أن يصادق خبير محاسب على هذه المعالجة في كل ملف.

الاستعمال التجاري والتراخيص

يجب أن يكون المحل مخصصًا لاستعمال تجاري أو مهني يتلاءم مع مثال التهيئة العمرانية للبلدية. كما يجب أن يكون النشاط الممارس أو المؤجَّر فيه مشروعًا، فالمصرف الإسلامي يرفض مثلًا تمويل محل لبيع المشروبات الكحولية.

من يقدم هذا التمويل اليوم؟

يسوّق مصرف الزيتونة منتوج تمويل عقارات الأفراد للخواص الراغبين في شراء محل، بما في ذلك بغرض كرائه، في حدود 70 بالمائة وعلى 7 سنوات. ويقترح بنك الوفاق الدولي منتوج تمويل عقارات أفراد بالنسبة والمدة المعلنتين نفسيهما.

وبالنسبة إلى المهنيين، يقدم بنك البركة تونس منتوج المشروع العقاري البركة في حدود 70 بالمائة من المشروع على 7 سنوات لاقتناء أو بناء محلات مهنية. كما يقترح مصرف الزيتونة على المؤسسات منتوج تمويل عقارات في حدود 70 بالمائة على 10 سنوات.

التنظيم والرقابة

المؤسسات الثلاث مرخص لها كبنوك من البنك المركزي التونسي وتطبق القواعد الاحترازية المشتركة. أما التأمينات الإجبارية، أي تكافل التمويل وتأمين الحريق، فتخضع للهيئة العامة للتأمين التابعة لوزارة المالية.

وفي حال نزاع حول تنفيذ العقد، يمكن للحريف أن يتوجه أولًا إلى مصلحة الشكايات أو الموفق المصرفي لدى المصرف، ثم إلى المحاكم المختصة. ويحسن الاحتفاظ بنسخ من العرض الكتابي وجدول الأقساط وكل المراسلات.

ما لا تغطيه السوق بعد

لا يعلن أي مصرف إسلامي عن تمويل كامل بالمرابحة لمحل تجاري، فالمساهمة الذاتية في حدود 30 بالمائة هي القاعدة. كما نادرًا ما يُموَّل الأصل التجاري أو حق الكراء دون نقل ملكية الجدران، ويتطلب ذلك دراسة خاصة.

مراحل الاقتناء بالمرابحة

1. تحديد المحل والتثبت من رسمه العقاري ومساحته ومطابقته العمرانية لدى البلدية.
2. إمضاء وعد بالبيع مع البائع معلّق على موافقة التمويل.
3. إعداد الملف: بطاقة التعريف أو مضمون السجل الوطني للمؤسسات، القوائم المالية أو المداخيل، وإثبات المساهمة الذاتية.
4. تمكين المصرف من اختبار المحل والتثبت من مشروعية النشاط المزمع.
5. تسلّم العرض الكتابي ومقارنته: ثمن الشراء والهامش وثمن البيع والمدة والضمانات.
6. إمضاء شراء المصرف ثم البيع للحريف مع رهن من الدرجة الأولى.
7. الاكتتاب في التكافل وتأمين الحريق ثم سداد الأقساط الموطّنة.

كم تكلف العملية؟

لا تنشر المصارف هوامشها، بل تكتفي بالتأكيد على أنها ثابتة. ويعرض الجدول التالي البنود الواجب تقديرها قبل الإمضاء، مع التمييز بين ما هو معلن على الإنترنت وما لا يرد إلا في العرض الكتابي.

أخطاء تُفشل الملف

• اختيار محل دون رسم عقاري فردي أو في عمارة لم تُفرز ملكيتها.
• توقع نشاط أو مستأجر لا يتلاءم مع مبادئ المصرف.
• التقليل من المساهمة الذاتية: 30 بالمائة على الأقل إضافة إلى مصاريف العقد.
• تقديم قوائم مالية قديمة أو غير مصادق عليها بالنسبة إلى الشركات.
• إهمال أثر القسط الثابت على خزينة نشاط موسمي.

المرابحة أم الإجارة: كيف نختار؟

تناسب المرابحة المشتري الذي يريد الملكية الفورية ويستطيع توفير 30 بالمائة. أما الإجارة العقارية التي يقترحها الوفاق والزيتونة والبركة فقد تغطي إلى 100 بالمائة من الثمن على 10 سنوات، مقابل تأجيل نقل الملكية.

هل يمكن لفرد شراء محل لكرائه؟

نعم، يذكر مصرف الزيتونة صراحة اقتناء محل مهني أو تجاري بغرض كرائه. غير أن معاليم الكراء المنتظرة لا تعوّض الدخل الأساسي في التحليل، إذ يتثبت المصرف أولًا من الأجر أو المداخيل المنتظمة الموطّنة.

هل يمكن تمويل محل على الأمثلة؟

يمكن دراسة الشراء على الأمثلة من باعث عقاري مرخص له، فيشتري المصرف على أساس وعد الباعث. ويجب التثبت من آجال التسليم وضمانات الإنجاز والرسم العقاري النهائي قبل الالتزام.

هل يرتفع الثمن عند التأخر في السداد؟

يبقى ثمن البيع ثابتًا. وقد تطبق المصارف الإسلامية غرامة تأخير منصوصًا عليها في العقد، لكن القواعد الشرعية تشترط ألا تكون دخلًا للمصرف وأن تُصرف في وجوه البر والإحسان.

هل يمنح السداد المسبق تخفيضًا؟

قانونًا يلتزم الحريف بكامل الثمن المتفق عليه. لكن المصارف الإسلامية كثيرًا ما تمنح حطيطة من الهامش المتبقي تسمى الإبراء. ولا يكون مبلغها مضمونًا مسبقًا، ويجب طلبها كتابيًا عند السداد.

هل يجب أن أكون حريفًا للمصرف مسبقًا؟

تخص بطاقات منتجات مصرف الزيتونة تمويلاتها بحرفائها، مما يفترض فتح حساب مسبقًا وتوطين المداخيل. ويشترط الوفاق والبركة كذلك توطينًا غير قابل للرجوع فيه قبل صرف الأموال.