Bâtir en Tunisie avec une banque islamique : istisna' ou mourabaha ?

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Istisna' : le contrat classique de la construction

Dans la doctrine, l'istisna' est une commande d'ouvrage : la banque s'engage à livrer une maison conforme à des plans, pour un prix fixé à l'avance, et la fait réaliser par un entrepreneur dans le cadre d'un istisna' parallèle. Le client paie ensuite par échéances.

Ce contrat permet de vendre un bien qui n'existe pas encore, exception admise parce que l'ouvrage est décrit avec précision. La banque porte alors un vrai risque de construction, ce qui explique sa prudence et sa rareté sur le marché de détail tunisien.

Ce que proposent réellement les banques tunisiennes

Les offres publiées en 2025-2026 reposent sur la mourabaha. Wifak International Bank présente Tamouil Binaa Masken comme une mourabaha couvrant jusqu'à 80 % des coûts des travaux, hors coût de la main-d'œuvre, remboursable sur 15 ans au maximum.

L'exclusion de la main-d'œuvre a une raison juridique : la mourabaha est une vente, et seul un bien tangible, comme le ciment, le fer ou la menuiserie, peut être acheté puis revendu. Le salaire des ouvriers reste donc à la charge du propriétaire.

Cadre légal et urbanistique

La loi n° 2016-48 relative aux banques et aux établissements financiers autorise les opérations bancaires islamiques sous le contrôle de la Banque Centrale de Tunisie. Pour bâtir, il faut en outre un permis de bâtir délivré par la commune, conforme au plan d'aménagement urbain.

Garanties exigées sur un chantier

Wifak prend une hypothèque sur le terrain et sur le bien construit, ainsi qu'une domiciliation irrévocable des revenus. S'y ajoutent une couverture Takaful Tamouil en prime unique au profit de la banque et une assurance incendie, souscrites auprès d'assureurs contrôlés par le CGA.

Panorama des offres de construction

Al Baraka Bank Tunisie inclut la construction et l'extension dans Dar Al Baraka, qui couvre jusqu'à 80 % de l'investissement sur une durée pouvant atteindre 25 ans. Le dossier comprend un devis descriptif et estimatif des travaux, approuvé par un architecte ou un entrepreneur.

Banque Zitouna finance l'achat d'un terrain à usage d'habitation avec Tamouil Menzel et affiche des rubriques construction, aménagement et extension dans son catalogue immobilier. Les conditions précises de construction ne sont toutefois pas détaillées en ligne et doivent être demandées en agence.

Limites à connaître

Aucune des trois banques ne publie un véritable istisna' clé en main pour particuliers. Le propriétaire reste maître d'ouvrage : il choisit l'entrepreneur, surveille le chantier et finance la main-d'œuvre, les éventuels dépassements et les honoraires d'architecte sur ses fonds propres.

Terrain non titré : un obstacle fréquent

La banque doit pouvoir inscrire une hypothèque. Un terrain sans titre foncier, en indivision non réglée ou acquis par simple acte sous seing privé ne permet généralement pas de financement. Une immatriculation foncière préalable peut prendre plusieurs mois et doit être anticipée.

Étapes pour financer une construction

1. Régulariser la propriété du terrain et obtenir le titre foncier à son nom.
2. Faire établir les plans par un architecte et obtenir le permis de bâtir auprès de la municipalité.
3. Réunir des devis descriptifs et estimatifs détaillés, séparant matériaux et main-d'œuvre.
4. Ouvrir un compte et domicilier irrévocablement salaire ou revenus dans la banque islamique.
5. Déposer la demande avec CIN, justificatifs de revenus, permis, plans, devis et titre foncier.
6. Signer le contrat de mourabaha et l'hypothèque, puis souscrire takaful et assurance incendie.
7. Suivre les achats de matériaux réglés par la banque aux fournisseurs selon l'avancement.
8. Rembourser par échéances fixes et demander la mainlevée en fin de contrat.

Budget et pièces du dossier

Le coût total d'une construction financée dépasse le seul prix des matériaux. Le tableau distingue ce que la banque prend en charge, ce qui reste à la charge du propriétaire et les justificatifs habituellement demandés dans les offres publiées.

Erreurs fréquentes et refus

• Commencer les travaux avant l'accord : les achats déjà réglés ne peuvent plus être revendus par la banque.
• Présenter un devis global sans séparer matériaux et main-d'œuvre.
• Construire sans permis ou au-delà des plans autorisés, ce qui bloque l'hypothèque.
• Oublier les imprévus de chantier, que la banque ne refinance pas automatiquement.
• Déposer un terrain en indivision sans accord écrit de tous les copropriétaires.

Pourquoi la banque paie-t-elle les fournisseurs directement ?

Pour que la mourabaha soit valable, la banque doit acquérir les biens avant de les revendre. Elle règle donc elle-même les fournisseurs de matériaux, souvent par tranches, plutôt que de verser une somme libre au client, ce qui serait assimilable à un prêt.

Une extension de maison est-elle concernée ?

Oui. Wifak cite expressément l'extension de la maison dans Tamouil Binaa Masken, et Al Baraka l'inclut dans Dar Al Baraka. La propriété du bien existant doit être prouvée et l'extension couverte par une autorisation municipale.

Peut-on financer terrain et construction ensemble ?

Les banques traitent souvent deux opérations successives : d'abord l'achat du terrain à usage d'habitation, puis la construction une fois le permis obtenu. Al Baraka mentionne les deux usages dans le même produit, ce qui peut simplifier le montage.

Un Tunisien de l'étranger peut-il construire ainsi ?

Les dossiers de Tunisiens résidant à l'étranger sont étudiés, Banque Zitouna publiant une liste de pièces spécifique pour eux. Il faut prévoir une personne de confiance sur place pour suivre le chantier et transmettre les situations de travaux.

Le prix final peut-il changer si les matériaux augmentent ?

Le prix de chaque mourabaha signée est figé. Si les matériaux coûtent plus cher pour une tranche ultérieure, le surcoût relève d'un nouvel accord ou des fonds propres. Il est donc prudent de prévoir une réserve d'environ dix pour cent.

Faut-il une assurance spécifique pendant le chantier ?

Les banques exigent au minimum le takaful emprunteur et l'assurance incendie. Une assurance de responsabilité de l'entrepreneur et une couverture des dommages au chantier sont recommandées, et des formules takaful dommages existent auprès d'opérateurs agréés par le Comité Général des Assurances.