Slik beregner du den reelle kostnaden ved islamsk finansiering

Hva kalkulatoren ovenfor måler

Verktøyet regner om fire opplysninger til en månedlig betaling: eiendelens pris, egenkapitalen din, løpetiden i måneder eller år og avkastnings- eller leiesatsen tilbyderen oppgir. Det viser også totalbeløpet å betale og samlet avkastning over avtalens levetid.

Resultatene er anslag. Tilbyderne legger til gebyrer, takaful og noen ganger en sluttbetaling (ballongbetaling), og de runder av terminbeløpene ulikt, så det er alltid tallene i standardisert informasjonsark eller tilbudsdokumentet som er bindende.

Flat sats eller sats på restsaldo

Banker i Gulfen oppgir ofte en flat sats, som beregnes av det opprinnelige finansierte beløpet for hvert år i løpetiden. Britiske og amerikanske tilbydere oppgir som regel en sats på restsaldoen, slik som på et boliglån. Det samme tallet kan derfor bety svært ulike kostnader avhengig av metoden.

Hvorfor en fast pris likevel er sharia-kompatibel

I murabaha er avkastningen en del av en salgspris som avtales én gang og aldri økes, så det at den beregnes med en tidsbasert formel, gjør den ikke til rente. AAOIFI godtar at markedsreferanser brukes til å prise et salg eller en leieavtale, forutsatt at den endelige prisen eller leieformelen er fastsatt i kontrakten.

Avkastningssats, effektiv rente og opplysningsplikt

Tilsynsmyndighetene krever et standardisert kostnadsmål slik at forbrukerne kan sammenligne. I USA krever Truth in Lending Act en APR som inkluderer visse gebyrer; i Storbritannia krever FCA en APR eller APRC for regulerte home purchase plans og bilfinansiering, selv når kontrakten bruker leie eller avkastning.

Den effektive renten er som regel høyere enn den oppgitte avkastningssatsen fordi den inkluderer etableringsgebyrer og andre kostnader. Å sammenligne effektiv rente, ikke nominelle satser, er den mest pålitelige måten å rangere islamske og konvensjonelle tilbud mot hverandre.

Hvordan tilbyderne faktisk priser avtalene

Islamske banker baserer avkastnings- og leiesatsene sine på markedsrenter, som sentralbankers styringsrenter eller interbankrenter, pluss en margin for risiko og kostnader. Prisene beveger seg derfor med markedet, og sharia-forskjellen ligger i avtalen, ikke i en garantert lavere kostnad.

Hvem som fastsetter reglene for avslag

I Malaysia krever Bank Negara Malaysia og dens Shariah Advisory Council at bankene gir ibra’, et avslag tilsvarende ikke-opptjent avkastning, ved førtidig innfrielse av salgsbasert finansiering. I andre markeder avhenger avslaget av avtalen og bankens praksis, og noen tar et gebyr for førtidig innfrielse.

Begrensningene ved enhver nettkalkulator

En kalkulator kan ikke fange opp kredittprofilen din, tilbyderens gebyrer, justeringer av variabel leie eller takaful-kostnader. Den er et sammenligningsverktøy, ikke et tilbud. Bruk den til å teste scenarioer, og be deretter om et personlig tilbud og standardisert informasjonsark fra hver tilbyder.

Slik får du mest ut av kalkulatoren

Fremgangsmåten nedenfor gir et realistisk bilde før du kontakter tilbydere. Den fungerer like godt for bolig, bil og forbruksfinansiering, så lenge du bruker de samme forutsetningene for hvert tilbud du vil sammenligne.

1. Legg inn full pris for boligen, bilen eller eiendelen.
2. Legg inn egenkapitalen du kan betale av egen sparing, ikke lånte midler.
3. Velg en løpetid som passer budsjettet ditt og tilbyderens maksimum.
4. Legg inn avkastnings- eller leiesatsen tilbyderen oppgir, og noter om den er flat eller beregnes av restsaldo.
5. Sammenlign terminbeløpet med netto månedsinntekt og andre forpliktelser.
6. Gjenta med andre tilbyderes satser og løpetider, og sammenlign totalbeløpene å betale.
7. Be hver tilbyder om effektiv rente og vilkår for førtidig innfrielse før du bestemmer deg.

Regneeksempel: bil-murabaha med førtidig innfrielse

Eksempelet nedenfor bruker runde, illustrerende tall og ikke noen tilbyders gjeldende sats. Det viser hvordan en flat avkastningssats blir til et terminbeløp, en tilsvarende sats på restsaldo og et mulig ibra’-avslag hvis avtalen innfris halvveis i løpetiden.

Feil som forvrenger sammenligninger

Kalkulatorens resultater er aldri bedre enn tallene du legger inn. Dette er feilene som oftest får et islamsk tilbud til å se billigere eller dyrere ut enn det egentlig er, sammenlignet med andre tilbud.

• Å blande flate satser og satser på restsaldo i samme sammenligning.
• Å utelate etablerings-, takst- og advokatgebyrer som den effektive renten ville tatt med.
• Å overse takaful eller forsikring som er bakt inn i terminbeløpet.
• Å regne med et ibra’-avslag der avtalen ikke gir rett til det.
• Å glemme at enkelte leiesatser justeres i løpet av avtaletiden.

Slik leser du egenkapital og løpetid

Høyere egenkapital reduserer det finansierte beløpet og gir hos mange tilbydere en bedre sats, fordi belåningsgraden synker. Lengre løpetid gir lavere terminbeløp, men øker samlet avkastning som betales; ved en boligfinansiering på 255 000 til 5 % over 25 år blir de samlede innbetalingene rundt 447 000.

Kort eksempel på boligfinansiering

For en bolig til 300 000 med 45 000 i egenkapital gir en finansiering på 255 000 med 5 % leiesats på restsaldo over 25 år et terminbeløp på rundt 1 491 i måneden. Samme avtale over 20 år øker terminbeløpet, men reduserer samlet betalt leie merkbart.

Spørsmål og svar om kalkulatoren

Disse svarene tar for seg vanlige spørsmål om hvordan kostnadene ved islamsk finansiering beregnes og sammenlignes, og om forskjellen mellom tallene i kalkulatoren og tallene i et formelt tilbud.

Hvorfor er tilbyderens terminbeløp annerledes?

Tilbyderne legger til gebyrer, takaful og avrunding, og bruker noen ganger en annen dagberegningsmetode. Enkelte legger etableringsgebyret inn i det finansierte beløpet. Tilbudsdokumentet eller det standardiserte informasjonsarket er bindende, mens kalkulatoren bare gir et anslag til sammenligning.

Hva er egentlig ibra’?

Ibra’ er ettergivelse av en del av en gjeld. I salgsbasert islamsk finansiering betyr det at banken gir avkall på ikke-opptjent avkastning når du innfrir før tiden. Bank Negara Malaysia gjør det obligatorisk; andre steder avhenger det av avtalen og bankens praksis.

Er lavere avkastningssats alltid billigere?

Nei. En lav flat sats kan bli dyrere enn en høyere sats på restsaldo, og gebyrer kan veie tyngre enn en liten forskjell i sats. Sammenlign effektiv rente og totalbeløpet å betale med samme løpetid og egenkapital.

Fungerer kalkulatoren for avtagende musharaka?

Ja, tilnærmet. Betalinger ved avtagende musharaka kombinerer leie og kjøp av eierandeler, noe som oppfører seg som en nedbetaling på restsaldo. Hvis leiesatsen justeres med jevne mellomrom, er resultatene bare nøyaktige frem til første justeringsdato.