Kodin ostaminen Suomessa ilman korkoa – mikä oikeasti toimii

Tämä sivu muilla kielillä: English

Miten sharia-yhteensopiva asuntokauppa rakentuisi Suomessa?

Islamilaisessa asuntorahoituksessa käytetään maailmalla pääasiassa kolmea sopimusta. Murabahassa rahoittaja ostaa asunnon ja myy sen eteenpäin ilmoitetulla katteella, joka maksetaan erissä. Ijarassa rahoittaja vuokraa kodin ja siirtää omistuksen myöhemmin, ja vähenevässä musharakassa omistus ja vuokra jaetaan osapuolten kesken.

Korko korvataan omistajan riskillä

Sharia-oppineet hyväksyvät rahoittajan tuoton vain, jos se kantaa todellisen riskin kohteesta: omistaa asunnon, vakuuttaa sen tai osallistuu arvon laskuun. Kiinteä maksu lainatusta rahasta, kuten suomalaisen asuntolainan euriboriin sidottu marginaali, on riba sen suuruudesta riippumatta, eikä sitä siksi hyväksytä.

Islamilainen rahoittaja ei myöskään saa periä viivästyskorkoa omaksi tuotokseen. Monet sopimukset ohjaavat myöhästymismaksut hyväntekeväisyyteen, mikä on Suomessa sopimusoikeudellisesti mahdollista, mutta korkolain mukainen viivästyskorko jää muissa sopimuksissa voimaan, ellei siitä erikseen sovita toisin.

Sopimusten sovittaminen suomalaiseen asuntolainsäädäntöön

Useimmat Helsingin, Tampereen ja Turun kodit ovat asunto-osakeyhtiön osakkeita eivätkä kiinteistöjä. Osakkeita voi omistaa yhdessä murto-osin, mikä sopii vähenevään musharakaan, mutta jokainen osuuden siirto rahoittajalta ostajalle on erillinen verotettava kauppa, josta maksetaan oma varainsiirtovero.

Varainsiirtovero ja muut verovaikutukset

Ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia asunto-osakkeista ja 3 prosenttia kiinteistöistä, ja ensiasunnon ostajan verovapaus poistui vuonna 2024. Murabahan jälleenmyynti tai musharakan vaiheittainen lunastus voi laukaista veron kahdesti, mikä syö nopeasti rakenteen mahdollisen hintaedun ja tekee järjestelystä kalliin.

Omistusasunnon lainan korot eivät enää ole verotuksessa vähennyskelpoisia, joten tavallinen lainanottaja ei saa veroetua verrattuna ostajaan, joka maksaa vuokraa kanssaomistajalle. Perheenjäsenen kanssaomistajana saama vuokratulo on kuitenkin hänelle veronalaista pääomatuloa, joka ilmoitetaan vuosittain veroilmoituksella.

Markkinatilanne: islamilaista asuntolainaa ei ole tarjolla vuonna 2026

Yksikään Suomessa toimiluvan saanut pankki, luottolaitos tai osuuskunta ei markkinoi murabaha-, ijara- tai musharaka-asuntorahoitusta. Helsingin yliopistossa julkaistu tutkimus kuvaa islamilaisten pankkien puuttumista Suomesta ja sitä taloudellista syrjäytymistä, jota tilanne aiheuttaa osalle muslimikotitalouksista esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ja Turussa.

Kuka valvoo asuntorahoitusta

Finanssivalvonta, joka toimii hallinnollisesti Suomen Pankin yhteydessä, myöntää luottolaitosten toimiluvat ja päättää makrovakausvälineistä. Kuluttajan asuntoluottoihin sovelletaan kuluttajansuojalain 7 lukua, ja luottolaitostoiminnasta annettu laki määrää lainakaton, jota Finanssivalvonta voi tarvittaessa muuttaa makrovakauden perusteella.

Lainakatto, ASP ja valtiontakaus

Finanssivalvonta nosti 1.7.2026 alkaen lainakaton väliaikaisesti 95 prosenttiin kaikille ostajille, joten viiden prosentin omarahoitus riittää, ja kevennyksen jatkoa arvioidaan neljännesvuosittain. Ensiasunnon ASP-laina edellyttää edelleen, että ASP-tilille on säästetty kymmenen prosenttia kauppahinnasta.

Valtiokonttori voi taata enintään 20 prosenttia tavallisesta omistusasuntolainasta, kuitenkin enintään 60 000 euroa, ja takausmaksu on 2,5 prosenttia takauksen määrästä. ASP-laina saa maksuttoman 25 prosentin valtiontakauksen sekä valinnaisen korkotuen kymmenen ensimmäisen vuoden ajaksi.

Realistiset vaihtoehdot tarkoille ostajille

Asumisoikeusasunnossa maksetaan kertaluonteinen asumisoikeusmaksu, joka on 15 prosenttia asunnon hankinta-arvosta, sekä kuukausittainen käyttövastike, ja maksu palautetaan indeksillä tarkistettuna muuton yhteydessä. Osaomistusasunnot, vuokralla asuminen säästäen ja perheen yhteisomistus ovat muita toimivia vaihtoehtoja korolliselle lainalle.

Vaiheet kodin ostoon ilman tavallista asuntolainaa

Alla oleva järjestys sopii kotitaloudelle niin Helsingissä, Espoossa ja Oulussa kuin pienemmissäkin kaupungeissa. Lähtökohtana on, ettei islamilaista rahoittajaa ole saatavilla ja että kauppahinta rahoitetaan pääosin säästöillä, perheen pääomalla tai yhteisomistusjärjestelyllä ilman korollista velkaa.

1. Päätä, minkä reitin hyväksyt: käteiskaupan, asumisoikeuden, osaomistuksen tai oppineen neuvon jälkeen tavallisen lainan pakkotilanteessa.
2. Kerrytä omarahoitusosuus sharia-seulotussa sijoituskohteessa, kuten islamilaisessa osake-ETF:ssä, ja muista, että kurssit voivat laskea ennen ostoa.
3. Lue taloyhtiön tilinpäätös, isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, sillä taloyhtiön lainojen korot sisältyvät kuukausittaiseen vastikkeeseen.
4. Laadi perheen yhteisomistuksesta kirjallinen sopimus, jossa sovitaan omistusosuudet, omistajien välinen vuokra ja lunastusaikataulu.
5. Tee kauppa luvallisen kiinteistönvälittäjän kautta tai sähköisellä DIAS-asuntokauppapalvelulla niin, että kauppahinta maksetaan kokonaan kaupantekohetkellä.
6. Ilmoita ja maksa varainsiirtovero OmaVerossa omaisuuslajille säädetyssä määräajassa.
7. Rekisteröi omistus Maanmittauslaitokselle: osakkeet huoneistotietojärjestelmään, kiinteistöt hakemalla lainhuutoa.

Tyypilliset kulut ja asiakirjat

Taulukon luvut perustuvat lakiin tai viranomaisten ja palveluntarjoajien julkaisemiin tietoihin; pankkien marginaaleja ja järjestelypalkkioita ei esitetä, koska ne vaihtelevat. Asumisoikeusasunnon vastike riippuu talosta, ja taloyhtiön omat lainat voivat nostaa kuukausivastiketta tuntuvasti.

Paperit, jotka viivästyttävät kauppaa

Puuttuvat isännöitsijäntodistukset, myyjän maksamattomat vastikkeet ja epäselvät yhteisomistusehdot viivästyttävät kauppoja useammin kuin hintakiistat. Ulkomaisilta tileiltä maksavien ostajien kannattaa varautua rahanpesulain mukaiseen tehostettuun asiakkaan tuntemiseen ennen kuin pankki vapauttaa varat myyjälle.

Kiinteistön, kuten omakotitalon tai mökin, kauppa on maakaaren mukaan tehtävä kirjallisesti kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisessä kiinteistövaihdannan palvelussa. Asunto-osakkeiden kauppaan tätä muotovaatimusta ei sovelleta, mutta kirjallinen kauppakirja on silti välttämätön.

Yleiset virheet ja hylkäyksen syyt

Useimmat ongelmat syntyvät, kun oletetaan Lontoossa tai Dubaissa toimivan rakenteen toimivan sellaisenaan myös Suomessa. Seuraavat virheet toistuvat ostajilla, jotka yrittävät välttää korkoa suomalaisen kodin ostossa ja sen rahoituksessa, ja ne johtavat usein hylättyyn hakemukseen, viivästyneeseen kauppaan tai odottamattomiin lisäkuluihin.

• Odotetaan ulkomaisen islamilaisen pankin rahoittavan suomalaisen asunnon, vaikka ulkomaiset pankit hyväksyvät harvoin suomalaisia asunto-osakkeita vakuudeksi.
• Unohdetaan yhtiölainaosuus, joka on velaton hintaan sisältyvää korollista velkaa.
• Suunnitellaan perheen sisäinen murabaha laskematta toista varainsiirtoveroa.
• Haetaan asumisoikeusasuntoa hankkimatta ensin järjestysnumeroa.
• Ylitetään asumisoikeusasuntojen varallisuusrajat, jotka koskevat alle 55-vuotiaita hakijoita.
• Maksetaan ennakko verkossa mainostetulle ”halal-rahoitukselle”, jolla ei ole Finanssivalvonnan lupaa.

Usein kysytyt kysymykset

Vastaukset perustuvat lokakuussa 2026 voimassa oleviin sääntöihin. Makrovakausasetuksia arvioidaan neljännesvuosittain, joten tarkista ajantasaiset luvut Finanssivalvonnalta, Valtiokonttorilta tai Verohallinnolta ennen kuin allekirjoitat kauppakirjan tai minkään rahoitussopimuksen.

Onko Suomessa islamilaista asuntolainaa?

Ei ole. Yksikään suomalainen pankki tai osuuskunta ei tarjoa murabaha-, ijara- tai musharaka-asuntorahoitusta, eikä mikään ulkomainen islamilainen pankki aktiivisesti rahoita suomalaisia koteja. Tarkat ostajat turvautuvat siksi säästöihin, perheen pääomaan, asumisoikeusasumiseen tai osaomistukseen.

Onko asumisoikeusasuminen sharian mukaista?

Asukas ei maksa korkoa: asumisoikeusmaksu palautetaan rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, ja käyttövastike muistuttaa vuokraa. Asumisoikeusyhteisö rahoittaa kuitenkin rakentamisen korollisilla lainoilla, joten oppineet ovat eri mieltä siitä, kuinka varovainen asukkaan tulisi järjestelyn suhteen olla.

Voiko ASP-tiliä käyttää?

ASP-tili maksaa talletuksille verotonta korkoa ja johtaa tavalliseen, valtion tukemaan asuntolainaan. Osa säästäjistä avaa tilin täyttääkseen kymmenen prosentin säästövaatimuksen ja lahjoittaa saamansa koron hyväntekeväisyyteen, mutta itse ASP-laina on silti korkoon perustuva tuote.

Auttaako 95 prosentin lainakatto korkoa välttäviä ostajia?

Vain välillisesti. Lainakatto rajoittaa, kuinka paljon pankit voivat lainata asuntoa vastaan, joten se koskee tavallisia lainanottajia. Käteisellä tai perheen yhteisomistuksella ostavaan se ei vaikuta, vaikka löysempi luotonanto voi nostaa pyyntihintoja kysytyillä alueilla.