Een woning kopen in België volgens islamitische financiering: kan dat?

Deze pagina in andere talen: Français

Drie constructies die elders in Europa bestaan

Bij murabaha koopt de bank de woning en verkoopt ze die door met een winstmarge, betaalbaar op termijn. Ijara verhuurt de woning met eigendomsoverdracht op het einde. Afnemende musharaka maakt van bank en klant mede-eigenaars, waarbij de klant de bank geleidelijk uitkoopt en huur betaalt.

Waarom die constructies op het Belgische recht botsen

Een murabaha veronderstelt twee opeenvolgende verkopen, eerst aan de bank en daarna aan de klant, en dus in principe twee keer registratierechten en notariskosten. Zonder fiscaal neutraal stelsel zoals in het Verenigd Koninkrijk wordt de kost al snel ontradend.

Mede-eigendom met een bank: een praktisch obstakel

Afnemende musharaka zou de bank verplichten om langdurig een deel van woningen te bezitten en huurgelden te beheren. Geen Belgische instelling heeft dat model ontwikkeld, en de prudentiële regels zijn niet ontworpen voor dat soort vastgoedbezit door banken.

Wat vandaag bij een aankoop speelt

Het hypothecair krediet valt onder boek VII van het Wetboek van economisch recht en onder het toezicht van de FSMA, de FOD Economie en de NBB. De kredietgever moet vóór elk aanbod de Centrale voor kredieten aan particulieren raadplegen.

Bestaat er een islamitisch aanbod voor Belgen?

Nee. In België is geen islamitische bank vergund, geen Belgische bank biedt een murabaha voor woningen aan en Britse islamitische kredietgevers financieren geen Belgisch vastgoed. De Nederlandse neobank Insifr, gelanceerd in 2025, sluit België op termijn niet uit, maar zonder timing.

Registratierechten per gewest

In Vlaanderen bedraagt het verkooprecht voor de enige eigen woning sinds 1 januari 2025 2 %, tegenover 12 % als normaal tarief. Wallonië rekent 3 % voor de enige eigen woning en anders 12,5 %. Brussel hanteert 12,5 % met een abattement.

Het geval Brussel

In Brussel is de eerste 200.000 euro vrijgesteld voor een eigen woning met een prijs tot 600.000 euro, wat maximaal 25.000 euro bespaart. In Vlaanderen geldt bovendien een extra vermindering van 1.867 euro voor een bescheiden woning.

Fiscale voordelen op rente zijn al verdwenen

De Vlaamse woonbonus, het vroegere Brusselse voordeel en de Waalse chèque habitat voor aankopen vanaf 2025 bestaan niet meer. Wie afziet van een rentedragend krediet, verliest dus geen gewestelijk belastingvoordeel meer op nieuwe leningen, anders dan vaak wordt gedacht.

Stap voor stap kopen zonder riba

Omdat er geen gelabeld product bestaat, combineren gezinnen spaargeld, familiale inbreng en soms een aankoop met meerdere personen. De volgende volgorde beperkt de juridische en fiscale risico’s.

1. Bereken het volledige budget: prijs, gewestelijke registratierechten, notariskosten en eventuele werken.
2. Ga na of u in aanmerking komt voor het verlaagde tarief: enige woning, inschrijving en bewoningsduur.
3. Bouw de eigen inbreng op, eventueel in sharia-conforme fondsen, en aanvaard daarbij hun beweeglijkheid.
4. Leg elke renteloze familielening schriftelijk vast met een aflossingsschema, zodat ze niet als schenking wordt gezien.
5. Laat bij een aankoop met meerdere personen door de notaris een duidelijke overeenkomst van onverdeeldheid opstellen.
6. Onderteken het compromis met een opschortende voorwaarde die past bij de gekozen financieringswijze.
7. Verlijd de authentieke akte, in de praktijk binnen vier maanden na het compromis, en laat u inschrijven op het adres.

Aankoopkosten om op voorhand te ramen

De registratierechten vormen de belangrijkste bijkomende kost. De tabel vermeldt de gecontroleerde wettelijke tarieven en de andere kosten die Wikifin, het financiële-educatieplatform van de FSMA, beschrijft.

Veelgemaakte fouten bij kopers

Aankopen zonder bankkrediet mislukken vaker om administratieve dan om religieuze redenen. Deze valkuilen komen geregeld terug bij notarissen.

• Een compromis ondertekenen zonder opschortende voorwaarde terwijl de financiering nog niet rond is.
• Familiegeld ontvangen zonder geschrift, waardoor de herkomst moeilijk aan te tonen is.
• Het verlaagde Waalse tarief verliezen door de woning binnen drie jaar te verlaten.
• Een buitenlands ‘halal’ aanbod verwarren met een oplossing die juridisch in België bruikbaar is.
• Notaris- en verbouwingskosten onderschatten en daarna in allerijl moeten lenen.

Kan een Nederlandse of Britse bank Belgisch vastgoed financieren?

Britse halal aanbieders richten zich op woningen in het Verenigd Koninkrijk en het Nederlandse aanbod blijft beperkt tot inwoners van Nederland. Een grensoverschrijdende financiering zou een in België ingeschreven hypotheek en naleving van het Belgische kredietrecht vereisen.

Geldt het advies van de Europese Fatwaraad uit 1999?

Die raad aanvaardde in 1999 een conventioneel krediet voor een hoofdverblijfplaats bij gebrek aan alternatief. Dat advies blijft door andere geleerden betwist; de beslissing ligt bij elke koper, geleid door de religieuze autoriteit die hij volgt.

Kunnen we met meerdere personen kopen om niet te lenen?

Ja, een aankoop in onverdeeldheid tussen verwanten komt vaak voor. De notaris legt de aandelen van elke koper en de uitkoopregels vast; het verlaagde gewestelijke tarief geldt alleen voor het aandeel van de koper die zelf aan de voorwaarden voldoet.

Blijft het Vlaamse tarief van 2 % gegarandeerd?

Nee. Het notariaat meldt dat een verhoging van het verlaagde Vlaamse tarief van 2 % naar 3 % vanaf 1 januari 2027 wordt overwogen. Het toepasselijke tarief hangt af van de datum van de authentieke akte.

Is huur betalen aan een familielid dat mede-eigenaar is toegestaan?

Ja, als verwanten een deel van de woning bezitten, kan de bewoner hun huur betalen volgens hun aandeel en hun deel geleidelijk uitkopen. Dat is in feite een private afnemende musharaka, die u best notarieel vastlegt om familiale geschillen te voorkomen.

Blijft het klassieke hypothecaire krediet de gangbare keuze?

Ja, de meeste Belgische kopers gebruiken een hypothecair krediet met rente bij een bank of erkende kredietgever. Moslimgezinnen die dat weigeren, kopen vaak later, met een grotere eigen inbreng of in een goedkopere regio.